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信息名称：梅某某、刘某某不服常州市天宁区人民政府房屋征收补偿决定案维持决定书

索引号：014109613/2023-00180

主题分类：其他体裁分类：其他组配分类：其他市司法局：行政复议决定书

文件编号：

产生日期：2023-10-24

发布机构：市司法局

发布日期：2023-10-24

废止日期：

内容概述：梅某某、刘某某不服常州市天宁区人民政府房屋征收补偿决定案维持决定书

梅某某、刘某某不服常州市天宁区人民政府房屋征收补偿决定案维持决定书

申请人：梅某某、刘某某。

被申请人：常州市天宁区人民政府，

住所地：常州市天宁区竹林北路256号。

法定代表人：张凯奇，职务：区长。

申请人梅某某、刘某某对被申请人常州市天宁区人民政府2023年7月18日作出的常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》不服，于2023年7月31日向本机关申请行政复议，本机关于2023年8月1日依法已予受理。2023年9月27日，本机关决定将本案行政复议决定延期至2023年10月30日前作出。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》。

申请人称：一、决定以“置换方式补偿”内容违法。《房屋征收补偿决定书》表明，本次拆迁具有“货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择”。在申请人作出明确选择之前，被申请人无权为申请人作出选择，剥夺申请人应有的自由选择权利与意志。二、评估价值真实性、合法性未予明确，房屋评估参照依据不明。1、对同一历史事实情况的未经登记建筑作出不同的赔偿方案。未经登记建筑面积共**平方米，其中2号房**平方米按照房屋评估价100%补偿，享受产权调换及各类补助补贴奖励；3号房、4号房**平方米不予补偿。2、被征收房屋价值**元的评估参照依据不明。3、江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司于2022年12月14日对该房屋进行了外围评估。尚未对“装饰装修及附属设施补偿”以及其它设施予以评估，更谈不上申请人认可。4、经营性损失，采用的评估方法、评估依据不明。三、裁决的搬迁期间短于行政复议的权利救济期间，如此裁决明显导致行政复议期限成为一纸空文。决定书要求:自决定书送达之日16日内进行搬迁。又告知不服裁决可在60日内提起行政复议或在6个月内提起行政诉讼。在行政复议或行政诉讼最终结果之前，拆迁裁决的效力尚不确定，是否合法也属未知。所以即使决定搬迁，也理应在“生效后”搬迁，而不是在“自决定书出作后”搬迁。四、申请人坚持要求先解决以往城际铁路拆迁及新堂路拓扩工程等历史遗留问题再谈房屋征收补偿问题，属于合法要求。在新堂路拓扩工程的拆迁中，被申请人将申请人拍卖受让为商业土地及房屋的“商业办公”用房界定为“行政办公”，以部分共有人签署的“欺诈性合同”减少拆迁补偿款，骗取申请人拆迁。作为同一拆迁主体、同一被拆迁对象、同一属地，申请人要求被申请人对原有欺诈性拆迁行为在本次拆迁中一并予以纠正合理合法。申请人要求被申请人格守诚信，对申请人的合法权利给予合法、合理的补偿。综上所述，请求依法撤销常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》。

申请人提交的主要证据材料有：1.申请人梅某某、刘某某身份证复印件各一份；2.常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》；3.常州市国土资源局《关于梅某某政府信息公开申请的答复书》。

被申请人称：一、被申请人所作常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》具有其法定职权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以下简称《条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”、第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”被申请人于2022年12月6日作出常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》对常州市第二实验小学改扩建项目征收范围内的房屋实施征收，本案中申请人所有的房屋位于征收范围内，申请人与房屋征收部门未达成征收补偿协议，房屋征收部门向被申请人申请作出房屋征收补偿决定，因此被申请人对案涉房屋作出征收补偿决定具有法定职权。二、被申请人所作常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》事实清楚、证据充分。根据不动产权证载明房屋所有权人和土地使用权人为申请人二人，建筑面积为**平方米、土地使用权面积为**平方米，根据营业执照所载，该房屋用于经营住宿餐饮（经营者为申请人二人）。经入户调查，该房屋未经登记建筑面积**平方米。入户评估，营业部分权证登记面积**平方米，评估价**元；2号房建筑面积**平方米，按照房屋评估价100%补偿，评估价**元；3号房**平方米不予补偿，材料补贴**元；4号房**平方米不予补偿，材料补贴**元；合计评估价**元；装饰装修及附属设施补偿待入户评估后，由征收人支付给申请人。房屋征收部门提供了产权调换房屋和货币补偿两种补偿方式供申请人选择，但申请人的要求与本项目的房屋征收补偿方案不符，故未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议。为了维护公共利益需要被申请人作出补偿决定：对案涉房屋进行产权调换，产权调换房为本市采菱公寓商业用房，建筑面积为**平万米，房价为**万元。房屋产权调换的差价**元由征收人支付给申请人；装饰装修及附属设施待入户评估后，由征收人支付给申请人；搬迁费**元、临时安置费每平方米每月40元（按实际过渡期限结算）及停产停业损失**元。三、被申请人所作常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》的程序合法。根据据常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》，应对案涉房屋实施征收，因申请人与房屋征收部门未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，被申请人根据房屋征收部门的申请依法作出上述征收补偿决定书，于2023年7月21日送达申请人，同日在征收范围内予以张贴公示。因此上述补偿决定的作出及送达程序符合法律规定。四、被申请人所作常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》适用法律法规正确。该征收补偿决定系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条及第二十八条作出，适用法律法规正确。综上，被申请人所作常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》依据的事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，申请人的复议请求缺乏事实及法律依据，请求依法维持上述房屋征收补偿决定书。

被申请人提交的主要证据材料有：1.常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》及附件征收补偿方案；2.征收范围图；3.常州市中级人民法院（2023）苏04行初14号行政判决书；4.关于常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收补偿方案公开征求意见及修改情况的公示；5.房屋征收决定等在征收征收范围内公示的照片；6.签约期限和搬迁奖励期的公告及公示照片；7.评估机构报名表3份；8.常州市第二实验小学改扩建项且选择房屋征收评估机构意见书；9.关于选择常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收评估机构的公告及公告照片；10.选择评估机构公证书；11.告知函；12.关于常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收评估机构的公告及公示照片；13.民意调查表及送达回证、房屋登记告知书；14.被征收房屋调查登记结果公示及公示照片；15.不动产权证、不动产登记簿查询证明；16.营业执照、工商档案查询记录；17.常住人口登记卡及申请人身份证明复印件；18.未经登记建筑申报、举证通知书及认定处理申报表的送达回证；19.房屋现场勘查图；20.送达申请人的未经登记建筑认定处理结果核对表；21.未经登记建筑认定处理结果核对表和复核申请表的送达回证；22.未经登记建筑认定处理意见书及送达回证；23.预约评估通知书送达回证；24.房屋征收评估估价报告及送达回证；25.补偿安置方案和房地产评估报告及送达回证、标准房屋基准价格估价说明、使用采菱公寓商铺相关问题的协议、采菱公寓商业用房评估价格明细表、采菱公寓商铺清单；26.协商记录7份；27.公证书（被征收房屋评估）；28.房屋补偿决定报批表、常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》及送达回证、公示说明及公示照片。

经审理查明：因政府组织实施教育公共事业的需要，被申请人于2022年12月6日作出常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》，决定对常州市第二实验小学改扩建项目征收范围内的房屋实施征收。征收范围：东至翠竹路，南至新堂北路，西至翠竹新村50幢，北至原常州市第二实验小学围墙。房屋征收部门：常州市天宁区住房和城乡建设局（以下简称天宁区住建局），房屋征收实施单位：常州市天宁区红梅街道房屋征收与补偿服务中心。申请人所有的案涉房屋位于征收范围内。2022年12月14日，江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司至案涉房屋现场进行外围评估，常州市天宁公证处现场见证，并于2023年1月3日出具公证书。同日，房屋征收部门上门与申请人进行协商，申请人拒绝入户评估，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。2022年12月19日，房屋征收部门上门送达征收评估核对报告，并与申请人进行协商未果，申请人拒绝签字，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。2022年12月26日，房屋征收部门上门与申请人进行协商未果，申请人拒绝签字，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。2023年1月9日，江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司作出（苏）鲲鹏房屋征收估价报告。报告载明：按照估价程序详细测算，确定案涉刘某某、梅某某营业用房的评估结果为**元；按评估价100%房屋的评估结果为**元；2008年后房屋材料补贴评估结果为**元；合计评估结果**元。2023年1月31日，房屋征收部门将上述房屋征收估价报告留置送达申请人。申请人未在规定的时间内提出异议。2023年2月15日，房屋征收部门与申请人进行协商未果，申请人拒绝签字，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。2023年4月24日，天宁区住建局作出《案涉房屋补偿安置方案》，该方案载明：江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司于2022年12月14日对案涉房屋进行了外围评估。经调查，该户权证面积**平方米，未经登记建筑面积**平方米，房屋总建筑面积**平方米，其中权证房屋**平方米按照房屋评估价100%补偿，享受产权调换，享受各类补助补贴奖励; 2号房**平方米按照房屋评估价100%补偿，享受产权调换，享受各类补助补贴奖励; 3号房、4号房**平方米不予补偿。方案拟定了货币补偿和产权调换两种方式供申请人选择，要求申请人在收到该方案10日内，书面告知选择结果，逾期不选择视为放弃选择权利。江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司于同日出具《房地产估价报告》。2023年4月26日，房屋征收部门与申请人进行协商未果，申请人拒绝签字，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。工作人员将《案涉房屋补偿安置方案》和房地产估价报告留置送达给申请人。2023年5月10日、16日房屋征收部门与申请人进行协商未果，申请人拒绝签字，现场有翠南社区工作人员见证并制作了补偿安置协商记录。因房屋征收部门与申请人在签约期限内未能达成征收补偿协议，房屋征收部门向被申请人报请作出房屋征收补偿决定。2023年7月18日，被申请人作出常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》，决定：“一、对被征收人进行产权调换。根据被征收房屋的估价结果，结合本项目征收补偿方案，对被征收人进行调换本市采菱公寓商业用房，建筑面积为**平方米，房价为**万元。房屋产权调换的差价**元由房屋征收部门支付给被征收人刘某某、梅某某。2.装饰装修及附属设施补偿待入户评估后，由征收人支付给被征收人。3.搬迁费**元，临时安置费**元，停产停业损失**, 3号房、4号房建造于2008年以后，享受材料补贴**元，由征收人支付给被征收人。4.其他费用，如电话移机费、空调移机费、水电表费、燃气迁移费、产权登记费等，经核实后，按相关文件由征收人支付给被征收人。二、被征收人应当自本决定书送达之日起16日内从案涉房屋内搬出。”2023年7月21日，房屋征收部门将上述房屋征收补偿决定留置送达给申请人并在征收范围内进行了公示。

另查明：经公示、协商、公正等程序，江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司被选定为案涉征收项目的房屋征收评估机构。被申请人制定了《常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收补偿方案》，经公开征求意见后于2022年12月6日与常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》同步公告。常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》经常州市中级人民法院（2023）苏04行初14号已生效行政判决书确认合法有效。

再查明，《不动产登记簿查询证明》载明的案涉不动产所有权人及土地使用权人为梅某某、刘某某，房屋建筑面积为**平方米，土地使用权面积为**平方米。该房屋规划用途为办公，土地用途为住宿餐饮用地。房屋征收部门对申请人未经登记建筑的外围进行了估算，房屋现场勘察图载明申请人2号房建设于1993年前，实测面积**平方米，3号房建设于2008年后，实测面积**平方米，4号房建设于2008年后，实测面积**平方米。2022年9月30日，房屋征收部门将未经登记建筑申报、举证通知书、未经登记建筑认定处理申报表和房屋现场查勘图留置送达申请人。2022年11月23日，房屋征收部门作出未经登记建筑认定处理核对表，将未经登记建筑认定处理核对表和未经登记建筑认定处理复核申请表留置送达申请人。申请人未在规定期限内向天宁区住建局提出复核审请。2022年12月5日，被申请人作出未经登记建筑认定处理意见书，认定上述房屋有未经登记建筑**平方米。同日，房屋征收部门将上述处理意见书留置送达给申请人并公示。2022年12月6日，江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司作出《常州市第二实验小学改扩建项目标准房屋基准价格估价说明》。

上述事实有下列证据证明：1.常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》及附件征收补偿方案；2.征收范围图；3.常州市中级人民法院（2023）苏04行初14号行政判决书；4.关于常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收补偿方案公开征求意见及修改情况的公示；5.房屋征收决定等在征收征收范围内公示的照片；6.签约期限和搬迁奖励期的公告及公示照片；7.评估机构报名表3份；8.常州市第二实验小学改扩建项且选择房屋征收评估机构意见书；9.关于选择常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收评估机构的公告及公告照片；10.选择评估机构公证书；11.告知函；12.关于常州市第二实验小学改扩建项目房屋征收评估机构的公告及公示照片；13.民意调查表及送达回证、房屋登记告知书；14.被征收房屋调查登记结果公示及公示照片；15.不动产权证、不动产登记簿查询证明；16.营业执照、工商档案查询记录；17.常住人口登记卡及申请人身份证明复印件；18.未经登记建筑申报、举证通知书及认定处理申报表的送达回证；19.房屋现场勘查图；20.送达申请人的未经登记建筑认定处理结果核对表；21.未经登记建筑认定处理结果核对表和复核申请表的送达回证；22.未经登记建筑认定处理意见书及送达回证；23.预约评估通知书送达回证；24.房屋征收评估估价报告及送达回证；25.补偿安置方案和房地产评估报告及送达回证、标准房屋基准价格估价说明、使用采菱公寓商铺相关问题的协议、采菱公寓商业用房评估价格明细表、采菱公寓商铺清单；26.协商记录7份；27.公证书（被征收房屋评估）；28.房屋补偿决定报批表、常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》及送达回证、公示说明及公示照片。

本机关认为：

一、被申请人具有作出案涉房屋征收补偿决定的法定职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”申请人所有房屋案涉位于天宁区常州市第二实验小学改扩建项目征收范围内，该项目已由被申请人作出房屋征收决定并公告，房屋征收部门与申请人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，依照上述规定，被申请人具有作出案涉房屋征收补偿决定的法定职权。

二、被申请人作出的案涉房屋征收补偿决定书内容合法、适当，适用依据正确。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”被申请人根据已生效的常天征〔2022〕19号《国有土地上房屋征收决定书》及其附件、《案涉房屋补偿安置方案》以及经法定程序选定的房屋征收评估机构出具的评估报告作出房屋征收补偿决定，对案涉房屋实施产权调换，产权调换房为本市采菱公寓南业用房，建筑面积为**平方米，房价为**万元，安置房屋的建筑面积与申请人所有房屋的建筑面积相当，并向申请人支付产权调换的差价。同时，按照常住建〔2022〕251号《关于调整市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》、常住建〔2022〕252号《关于印发常州市国有土地上征收房屋等级和建安工程重置价格等标准的通知》确定的标准向被征收人支付搬迁费、临时安置费及停产停业损失。被申请人作出的案涉房屋征收补偿决定书符合上述规定，给予了申请人公平、合理的补偿。据此，被申请人作出的案涉房屋征收补偿决定书内容合法、适当，适用依据正确。

三、被申请人作出的案涉房屋征收补偿决定书程序合法。房屋征收部门对案涉房屋及未经登记建筑进行调查登记；依法选择评估机构，作出评估报告并依法送达；向申请人送达了补偿安置方案，告知其对补偿方式有选择权；在签约期限内多次与申请人进行协商；被申请人在作出案涉房屋补偿决定后依法进行了公告并送达申请人；征收过程中相关材料的留置送达均拍摄了照片或有见证人在场。据此，被申请人作出的案涉房屋征收补偿决定程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《常州市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定。

四、关于申请人的主张。（一）申请人称案涉房屋征收补偿决定以“置换方式补偿”内容违法，剥夺申请人自由选择权利。本机关认为，房屋征收部门作出的《案涉房屋补偿安置方案》拟定了货币补偿和产权调换两种方式供申请人选择，保障了申请人对于补偿方式的选择权。该方案同时明确告知申请人应当及时书面告知选择结果，逾期不选择视为放弃选择权利。在规定的期限内，申请人未向房屋征收部门告知选择结果，视为申请人放弃选择权利。（二）申请人称评估价值真实性、合法性未予明确，房屋评估参照依据不明。主要理由：1.未经登记建筑面积中2号房按照房屋评估价100%补偿，3号房、4号房不予补偿；2.被征收房屋价值的评估参照依据不明；3.江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司尚未对“装饰装修及附属设施补偿”以及其它设施予以评估；4.经营性损失采用的评估方法、评估依据不明。本机关认为，1.根据常建规〔2013〕4号《关于市区国有土地上房屋征收中对未经登记的建筑调查、认定和处理的意见》第五部分认定和处理标准的相关规定，申请人未经登记建筑中2号房建设于1993年前，可以视为合法建筑，按照房屋评估价100%补偿，享受产权调换及各类补助补贴奖励；3号房、4号房建设于2008年后，根据规定不予补偿。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一、第二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中被征收房屋价值的评估参照依据为房屋征收决定公告之日（2022年12月8日）被征收房屋类似房地产的市场价格，已在房屋征收估价报告中载明，被征收房屋价值的评估参照依据充分。3.江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司于2022年12月14日申请人该房屋进行了外围评估，经常州市天宁公证处现场见证，并于2023年1月3日出具公证书。对于装饰装修及附属设施的补偿，案涉房屋征收补偿决定书中已载明：“装饰装修及附属设施补偿待入户评估后，由征收人支付给被征收人。”不存在申请人所称未予评估的情况。4.常住建〔2022〕251号《关于调整市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》规定：“因房屋征收造成停产停业的，停产停业损失补偿按《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》（常建规〔2013〕5号）的有关规定执行。”被申请人依照上述规定对申请人经营性损失进行评估，依据充分。（三）申请人称裁决的搬迁期间短于行政复议的权利救济期间。本机关认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《常州市国有土地上房屋征收与补偿办法》均未对搬迁期限作出强制性规定。被申请人出于行政效率等方面的考虑决定的16日搬离期属于合理期限。《中华人民共和国行政复议法》第二十一条规定：“行政复议期间具体行政行为不停止执行……”上述规定明确了行政复议期间一般不停止行政行为的执行，故行政行为中确定相对人的履行期限与相对人可以申请行政复议的期限本身并不冲突，行政相对人应当按期履行相应义务。如若经复议机关审理确认行政行为违法，相对人可通过申请行政赔偿等方式获得相应救济。（四）关于申请人坚持要求先解决以往城际铁路拆迁及新堂路拓扩工程等历史遗留问题再谈房屋征收补偿等问题，本机关认为，申请人以往的征收补偿遗留问题与本案被申请人作出的《房屋征收补偿决定书》并没有关联性，申请人以此为由拒不配合被申请人因组织实施教育公共事业的需要开展的房屋征收项目不具有正当性。申请人应当在法律法规规定的框架内合法主张自身权益。申请人的上述主张缺乏事实和法律依据，本机关不予支持。

综上，被申请人作出的常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》内容合法、适当，适用依据正确，程序合法。据此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：

维持被申请人常州市天宁区人民政府2023年7月18日作出的常天征补〔2023〕3号《房屋征收补偿决定书》。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起十五日内，向常州市中级人民法院提起行政诉讼。

常州市人民政府

2023年10月24日