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信息名称：关于进一步规范农村产权流转交易工作的通知

索引号：014109859/2024-00075

主题分类：其他体裁分类：其他组配分类：其他市农业农村局：本机关政策文件

文件编号：常农发〔2024〕67号

产生日期：2024-05-15

发布机构：市农业农村局

发布日期：2024-05-16

废止日期：

内容概述：关于进一步规范农村产权流转交易工作的通知，要求各辖市、区农业农村局，常州经开区农业农村工作局执行。

关于进一步规范农村产权流转交易工作的通知

常农发〔2024〕67号

各辖市、区农业农村局，常州经开区农业农村工作局：

为进一步加强农村集体资产监督管理，加快推进农村产权流转交易规范化建设，促进新型农村集体经济高质量发展，根据《江苏农村产权流转交易规范化整省试点实施方案》要求，结合我市实际，现就进一步规范农村产权流转交易工作通知如下。

一、巩固现有成果

1.提升清产核资水平。督促指导各级农村集体经济组织明晰集体资产权属，按照《不动产登记暂行条例》要求，依申请开展集体土地所有权、集体建设用地使用权、以及归属集体的房屋等建筑物、构筑物所有权登记。

2.做好农村集体产权制度改革后半篇文章。在开展农村集体产权制度改革，明确农村集体经济组织作为市场主体开展集体资产经营与管理、集体资源开发与利用等职能的基础上，发挥农村产权交易市场在规范流转交易、盘活存量资源、促进增值溢价等方面的作用，依托全省现有的体系、政策和技术优势，推进农村集体产权依法依规进入农村产权交易市场进行流转交易，推动集体资产保值增值。

二、完善交易体系

1.完善体系建设。建立健全由市、辖市（区）、镇（街道）、农村集体经济组织四级组成的全市农村产权交易体系，其中：市级侧重政策制定、业务指导；辖市（区）侧重本级农村产权交易中心建设、制定具体交易办法和业务流程、开展日常监管，组织开展本级农村产权交易，并对镇（街道）农村产权流转交易开展指导；镇（街道）侧重本级农村产权交易中心建设，负责开展本地区农村产权交易；农村集体经济组织负责做好内部制度建设，交易前项目准备、信息收集、民主决策、交易信息公示、交易结果公示及合同履行等工作。各地要加大对农村产权交易市场建设和运营的财政支持力度，落实交易机构和服务场所，配备专职人员及工作设备，引导农村产权进场交易。进一步明晰农村产权流转交易监管和交易服务的关系，原则上农村集体资产监管部门负责交易全流程的监管，农村产权交易部门负责交易过程中的服务和监督。

2.提升场所建设。强化辖市（区）、镇（街道）两级农村产权流转交易市场建设，加强软硬件配备，提升服务能力。全面推广线上交易，对确需开展线下交易的地区，要进一步提升实体市场“五有”标准化建设水平，健全交易场所设施设备。结合自身条件拓展资产评估、抵押融资、法律咨询、产权经纪等配套服务。

3.完善制度建设。各地要完善本地区农村产权交易规则，进一步厘清交易品种、分级交易权限、交易方式及相关程序等。加强农村产权交易机构内控制度建设，对交易机构资金管理、档案管理、纠纷调处等提出规范性要求。

三、完善交易规则

1.明确交易主体。法律、法规和政策没有限制的法人、自然人均可进入市场参与交易。现阶段，以服务农村集体经济组织、合作经济组织、集体全资及控股市场主体、农户和涉农企业为主。

2.拓展交易品种。在巩固土地经营权、水面经营权、林权、集体经营性资产、“四荒”使用权等品种交易的基础上，按照服务农村集体经济组织和适应农村各项改革的需要，逐步拓展宅基地使用权、农民住房财产权、集体建设用地使用权、涉农资金项目（包括货物、服务、工程）等品种的交易。鼓励将集体的办公用品、办公家具、办公电器设备、生产设施、加工设备以及其他公益设施设备等货物采购纳入到农村产权交易市场，其中小额货物通过省农村集体财产智慧监管平台直接购买，大额货物进入省农村产权交易信息服务平台采购，小额、大额货物标准由各辖市（区）根据实际确定。鼓励有条件的地区将村集体的服务采购、工程招标等涉农资金项目纳入到农村产权交易服务范围。

3.规范开展交易。一是规范交易程序。按标准规范开展受理转让申请、发布信息、受理受让申请、组织交易、签订合同、结算价款、出具鉴证等交易程序。可采取“绿色通道”简化交易流程，具体标准可由各辖市（区）根据实际确定。二是规范信息公告。项目信息要做到要素齐全、描述明确、合理合规，一般应具备项目名称、项目位置、项目面积、项目四至、租赁发包期限、交易价格、项目用途、各类补贴的归属、竞价保证金、履约保证金、现场勘察、交易方式、缴款方式、是否有优先权人、违约责任、免责条款、成员（代表）民主决议、合同样本以及其他需要说明的事项等，其中图片信息要有远近或内外两张。所有交易费用必须在交易公告中体现。项目信息除在农村产权交易平台、村务公告栏等公开外，对于房屋等固定资产，在资产所在位置的明显区域同步进行公告。三是健全竞价保障机制。合理确定竞价保证金，一般租赁类竞价保证金原则上不低于交易底价的10%、不高于年交易底价。规范竞价保证金管理，未竞价成功的，在规定限期内退还意向受让方；竞价成功的，可转为租金或履约保证金，也可在签订合同并缴纳租金后原路退回。明确竞价违约责任，竞价成功后，受让方无正当理由违约的，没收竞价保证金并及时全额返还转让方，作为“其他收入”入账。转让方退还违约受让方竞价保证金的，需经成员（代表）大会表决通过。四是合理确定合同年限和价格。按照相应法律法规和农村集体经济组织自身需要合理确定合同年限，一般租赁合同3-5年；对于超过5年以上的，要向集体经济组织成员（代表）大会充分说明长期合同的理由和对集体资产经营管理的影响等，原则上要设有价格增长机制。充分利用基准地价、同类资产市场价、省农村产权交易信息服务平台中价格指数、评估价等信息，依法依规合理确定交易底价，可根据项目需要设定最高限价。一般在合同期内不得减免租金，对于符合民法典第533条“情势变更”确需减免的，须经成员（代表）大会表决通过，经公示无异议后报镇级集体资产监管部门审核或备案，减免租金一般摊销到每月租金计算。五是严格交易管理。加强项目审核，对于超长期、超低价、信息不完整或违法违规的项目，要做好核实或督促整改。完善准入审查，集体经济组织可结合信用、环保、安全以及自身需要，依法依规确定参与交易的条件；不得违规在报名条件中对有意向受让方进行“量身定制”；不得违规限制意向受让方报名，在无原合同约定、无民主决策的前提下，原则上不得设置成功竞标者对原承租户装修、不可拆卸设施设备补偿等条款。

4.全面推进线上交易。优化交易方式，为更大程度规范交易、维护村集体和竞价者的权益、提高交易效率，推动除“绿色通道”、地上建筑物非集体所有的土地使用权出租等不适宜竞价的项目采取协商方式外，其他项目原则上全面采取线上竞价方式进行交易，实现交易线上申请、线上报名、线上审核和线上竞价等全流程“不见面”交易服务，有条件的地区可以探索线上签约、线上金融服务等。按照农村集体经济组织需要，合理运用好线上竞价优先权功能，优先权包括成员优先或原承租户优先，是否采用优先权以及采用哪种优先权，在依法依规的前提下须经村集体民主决议确定。存在租金拖欠、未经村集体同意自行转租等违约或其他损害村集体利益行为的，原承租户不得享有优先权。

四、加强交易监管

1.开展全流程监管。结合省农村集体财产智慧监管平台，对纳入交易的集体资产实行全流程监管，强化民主决策、资产管理、交易管理、合同管理等。确因特殊原因需要使用第三方代理服务的，项目交易全流程信息要在省农村产权交易信息服务平台中体现。加强农村产权流转交易领域的风险隐患和违规违纪行为监管，及时纠正和制止损害集体和群众利益的违规行为，涉嫌违法犯罪的，移交纪检监察部门依法处理。强化流转风险防控，按要求对社会资本流转土地经营权进行审批。

2.推动进场交易。推动镇、村、组三级农村集体经济组织直接或受委托管理的资产资源，财政投入后确权到集体经济组织的资产，以及集体经济组织全资、控股市场主体的资产全部进场交易。农村集体资产监管部门要加强监管，利用好省农村集体财产智慧监管平台，定期组织开展“线上+线下”相结合的监督检查，及时发现并纠正场外交易、私下交易等违规行为。

3.强化合同管理。一是及时签订合同。交易结束后，交易机构应及时组织交易双方签订项目成交确认书，交易结果公示无异议后5个工作日内组织双方签订交易合同。集体经济组织要从维护集体和成员权益的角度出发，结合实际对合同文本条款进行完善；所有合同必须要有乙方违约责任；对于承租户装修或设施设备的投入，以及是否有权转包（转租）等内容在合同中必须要有明确约定。探索实施合同履约保证金。二是及时收缴合同价款。租赁合同价款原则上一年一收、先付后用，不采用实物计租方式。受让方不按时缴款的，可按照合同约定采取措施，或要求在合理期限内支付，逾期不支付的，可解除合同或采取其他法律措施。规范开展收缴价款的会计核算。三是做好到期合同管理。原则上集体经济组织理事会每年12月要梳理下年度到期合同，做好与原承租户沟通，形成到期资产经营方案，并经集体经济组织成员（代表）大会表决通过。及时做好到期项目上平台交易和新合同的签订。四是强化合同监管。各地要深化集体资金资产（资源）违规出借出租专项治理，全面开展违法违规合同的整改，加强新签订合同的审核。

常州市农业农村局

2024年5月15日

（此件公开发布）