常公积金[2010]28号

各部门：

    为进一步完善住房公积金个人贷款管理，根据《关于颁发  <常州市住房公积金缴存管理实施细则>等三个实施细则的通知》（常公积金委[2009]1号）文件精神，结合本市实际，制定   《常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款的暂行规定》现予以印发，请各部门遵照执行。

    二○一○年八月三十日

    常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款的暂行规定

    第一章 总 则

    第一条 为充分发挥住房公积金的住房保障作用，切实帮助中低收入职工使用住房公积金解决住房困难，规范商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款（以下简称商转公贷款）管理，根据国务院《住房公积金管理条例》、《市政府关于颁发<常州市住房公积金管理办法>的通知》（常政发〔2008〕196号）等有关规定，结合工作实际，制定本暂行规定。

    第二条 本规定所称商转公贷款是指常州市住房公积金管理中心（以下简称中心）向在我市购买自住住房时已办理商业性个人住房贷款（以下简称商贷）、现符合住房公积金个人贷款（以下简称公积金贷款）条件的职工发放的，用于偿还其商贷的公积金贷款。

    第三条 本规定所称商转公贷款包括两种办理方式：

    （一）先还后贷方式。已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理担保手续后，中心再发放商转公贷款。

    （二）以贷冲贷方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人将商贷本息余额大于商转公贷款的差额提前还清，并办理担保手续，中心发放商转公贷款，借款人、担保方及银行共同配合用商转公贷款还清商贷并办理住房抵押反担保手续。

    第四条 申请商转公贷款应提供中心认可的担保手续。

    第二章 转贷条件

    第五条 借款人申请商转公贷款除应符合公积金贷款有关规定外，还需满足以下条件：

    （一）借款人的商贷未还清。先还后贷方式的借款人应为商贷的借款人或产权共有人。以贷冲贷方式的借款人须为商贷的借款人。

    （二）商贷涉及的房屋所有权证应已办妥，并能办理抵押登记手续。

    （三）借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力，信用良好，能及时偿还商贷本息。

    （四）符合商贷提前还清条件，且须商贷银行与中心签订以贷冲贷合作协议后，借款人方可选择以贷冲贷方式。

    （五）符合公积金贷款的其他条件。

    第六条 商转公贷款仅限于纯商贷转为公积金贷款，且转贷后不能形成组合贷款，组合贷款中的商贷不能办理商转公贷款。商转公贷款承办银行原则上应与借款人的商贷发放银行一致。

    第三章 转贷额度、期限和利率

    第七条 商转公贷款的额度除应符合《常州市住房公积金管理办法》、《常州市住房公积金贷款管理实施细则》的规定外，还不得超过商贷剩余本金。

    第八条 商转公贷款的期限执行《常州市住房公积金管理办法》、《常州市住房公积金贷款管理实施细则》的规定。

    第九条 商转公贷款利率按中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行。

    第四章 申请材料

    第十条 借款人申请商转公贷款需提供以下材料：

    （一）借款人及产权共有人具有法律效力的身份证明及婚姻证明。

    （二）住房公积金储存卡。

    （三）商贷借款合同。

    （四）所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，采用以贷冲贷方式的必须提供原件，采用先还后贷方式的可提供经银行确认的复印件。

    （五）用于偿还商转公贷款的银行卡或活期存折。

    （六）公积金贷款相关规定要求提供的其他材料。

    第五章 办理程序

    第十一条 商转公贷款先还后贷方式的办理程序：

    （一）借款人提供材料向中心申请商转公贷款。

    （二）中心初审，确认是否同意办理商转公贷款，确定贷款额度、贷款期限。

    （三）借款人到担保公司办理担保手续。

    （四）借款人用自筹资金还清商贷，撤销房屋抵押权，并重新办理房屋抵押手续，担保公司予以确认。

    （五）中心发放商转公贷款。

    第十二条 商转公贷款以贷冲贷方式的办理程序：

    （一）借款人提供材料向中心申请商转公贷款。

    （二）中心初审，确认是否同意办理商转公贷款，确定贷款额度、贷款期限。

    （三）借款人到担保公司办理担保手续，签订委托担保公司在商贷结清后领取商贷《他项权证》、办理商贷注销抵押登记、办理商转公贷款抵押登记的委托协议。

    （四）借款人到银行提前还清商贷本息余额大于商转公贷款的差额部分，将还款凭证交担保公司确认，与银行、担保公司约定以贷冲贷时间。

    （五）借款人在约定时间到场办理以贷冲贷，中心发放商转公贷款资金，担保公司会同借款人到银行当场还清商贷。

    （六）担保公司代理借款人领取商贷的《他项权证》，办理商贷抵押登记注销、商转公贷款抵押登记等手续。

    第十三条 借款人须在贷款申请初审通过之日起2个月内办理还清商贷或还清商贷本息余额大于商转公贷款的差额部分等手续，对借款人逾期未办的，中心可撤销对借款人的商转公贷款申请的初审意见。

    第六章 附 则

    第十四条 本暂行规定未尽事宜按照《常州市住房公积金管理办法》、《常州市住房公积金个人贷款管理实施细则》执行。本暂行规定由中心负责解释。

    第十五条 本暂行规定自2010年10月8日起施行，《关于商业性住房贷款转住房公积金贷款实施细则》（常公积金[2008]21号）同时废止。

        《常州市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款的暂行规定》解读文本

    1．什么是商转公贷款？

    答：商转公贷款全称是商业性个人住房贷款（简称商贷）转住房公积金个人贷款（简称公积金贷款），是指向在我市购买自住住房时已办理商贷、现符合公积金贷款条件的职工发放的，用于偿还其商贷的住房公积金个人贷款，其本质是一笔住房公积金个人贷款。

    2．为什么要开展商转公贷款？

    答：原来未缴存住房公积金的职工在购房时只能选择商业性住房贷款，随着住房公积金制度缴存覆盖面的逐步扩大，部分已办理了商贷的职工开始缴存住房公积金，有的已符合公积金条件，为了充分保障缴存职工享受住房公积金低息贷款的权利和使用住房公积金逐月提取还贷的权利，市住房公积金管理中心于2008年下半年推出了商转公贷款业务，以满足职工办理转贷的需求，充分发挥住房公积金的保障作用。

    考虑到部分职工在转贷过程中的筹资困难，经与受托银行、担保公司、房产登记中心协调，经过一段时间的准备，再次创新推出以贷冲贷的商转公贷款方式，在同意配合的银行办理的商贷可以直转。

    3．办理商转公贷款有哪几种方式？

    答：商转公贷款目前有两种办理方式，一种是先还后贷方式，另一种是以贷冲贷方式。

    先还后贷方式是指已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理担保手续后，中心再发放商转公贷款。

    以贷冲贷方式是指已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人将商贷本息余额大于商转公贷款差额提前还清，并办理担保手续，中心发放商转公贷款，借款人、担保公司、银行共同配合用商转公贷款还清商贷并办理住房抵押反担保手续。

    4．商转公贷款的两种方式如何选择适用？

    答：先还后贷方式受理环节较少、适用范围较广。先还后贷方式基本不受贷款银行限制，但需借款人先以自筹资金还清原商贷，转贷申请人既可为商贷的借款人，也可为产权共有人（按份共有的需占50%以上份额）。

    以贷冲贷方式不需筹资，但受理环节较多，适用范围较小，转贷申请人必须为商贷的借款人。以贷冲贷方式不需借款人全部还清原商贷，只需提前还清商贷本息余额大于商转公贷款的差额部分，转贷过程中基本不需自筹资金过渡。因为从公积金贷款资金发放到还清商贷和重新设定抵押，必须连续操作、同步衔接，需要商贷银行与中心紧密合作，还涉及商贷银行的内部合规要求限制，因此中心采取与商贷银行订立以贷冲贷合作协议、逐步推进的做法。目前在市区建行办理的商贷已经可选择以贷冲贷方式。

    在市区建行办理的商贷且筹资困难的职工可选择以贷冲贷方式，有筹资能力的职工也可采取先还后贷方式。在其他银行办理的商贷目前只能采取先还后贷方式。

    5．哪些银行的商贷可选择以贷冲贷方式？

    答：商转公以贷冲贷方式需商贷银行紧密配合操作，还涉及商贷银行的内部合规要求限制，中心为早日满足职工的有关需求，采取与商贷银行订立以贷冲贷合作协议、逐步推进的做法。中心已与建设银行常州分行签定了以贷冲贷合作协议，目前在市区建行办理的商贷可按以贷冲贷方式办理，下一步中心还将在商贷银行同意加入的前提下增加转贷银行。

    6、办理商转公贷款要具备哪些条件？

    答：申请商转公贷款应符合住房公积金个人贷款有关规定，同时还需满足以下条件：

    （一）借款人的商贷未还清。先还后贷方式的借款人须为商贷的借款人或产权共有人。以贷冲贷方式的借款人须为商贷的借款人。

    （二）商贷涉及的房屋所有权证应已办妥，并能办理抵押登记手续。

    （三）借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力，信用良好，能及时偿还商贷本息。

    （四）符合商贷提前还清条件，且以贷冲贷方式须商贷银行配合操作，借款人在取得银行同意后方可选择以贷冲贷方式。

    （五）符合住房公积金个人贷款的其他条件。

    7．商转公贷款的额度是否与住房公积金贷款额度一致？

    答：商转公贷款是住房公积金个人贷款的一种特殊的形式，贷款用途是用于偿还借款人原来办理的商贷，所以其贷款额度的计算执行住房公积金个人贷款的规定，同时不得超过原商业性住房贷款剩余本金。

    8．申请商转公贷款需提供哪些材料？

    答：申请商转公贷款需提供以下材料：

    （一）借款人及产权共有人具有法律效力的身份证明及婚姻证明。

    （二）住房公积金储存卡。

    （三）商贷借款合同。

    （四）所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，采用以贷冲贷方式的必须提供原件，采用先还后贷方式的可提供经银行确认的复印件。

    （五）用于偿还商转公贷款的银行卡或活期存折。

    （六）住房公积金个人贷款相关规定要求提供的其他材料。

    9．组合贷款能否办理商转公贷款？

    答：商转公贷款主要为了保障缴存职工享受住房公积金低息贷款的权利和使用住房公积金逐月提取还贷的权利。由于职工购房时不符合住房公积金贷款条件而办理了商贷，现符合住房公积金个人贷款条件后方可申请商转公贷款。组合贷款是由住房公积金个人贷款和商业性个人住房贷款组合而成，职工购房贷款时已经享受了这两项权利，所以组合贷款不能办理商转公贷款，即使其中公积金贷款部分已还清也不能办理。目前商转公贷款仅限于纯商贷转为住房公积金个人贷款，且转贷后不能形成组合贷款。

    10．期房能否办理商转公贷款？

    答：商转公贷款要求借款人以所购房屋抵押作为反担保，所以商转公贷款要求涉及的房屋所有权证应已办妥，并能办理抵押登记手续，也就是说现房才能办理商转公贷款，期房不能办理商转公贷款。对于购买期房办理了商贷的职工，可待所购房屋转为现房后办理商转公贷款。

    11.公转商补息贷款能否办理商转公？

    答：公转商补息贷款是我市创新开展的一项业务品种，也属于住房公积金个人贷款的一种特殊形式，在住房公积金资金供不应求、个贷率过高时实施，以满足职工住房公积金贷款需求，减少职工排队轮候时间。公转商补息贷款由公积金中心补贴商贷与公积金贷款的利差，职工同样可以申请住房公积金逐月还贷，职工享受的权利与住房公积金贷款一致，因此公转商贷款不需办理商转公，市公积金管理中心可根据资金供求情况统一组织转回。