各有关单位：

为进一步规范建设工程设计方案审查工作，依据有关法律、法规、技术规范和标准，结合我市实际，特制定《常州市市区建设工程设计方案审查相关细则（试行）》，现印发给你们，请认真遵照执行。

常州市自然资源局

2019年3月15日

常州市市区建设工程设计方案审查相关细则

（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步强化城乡规划建设管理，促进公平公正、诚信规范，统一建筑面积审批等管理标准，根据有关法律、法规、规范、技术标准和《常州市市区建设项目建筑面积管理办法（试行）》，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于本市市区范围内建设项目的建设工程设计方案规划审查管理。

本细则所称的建设工程设计方案审查包括总平面及竖向设计、建筑面积及容积率和建筑功能及其他等内容。

第三条 建设工程设计应科学合理，满足国家、省、市有关法律、法规和规范的要求，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，确保建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保等要求。

第四条 报审的建设工程设计方案应真实、准确、完整，建设单位和设计单位在报审过程中的违法、违规行为和失信行为将纳入行业监管体系和社会信用信息系统，予以定期公布。

第五条 单体建筑面积超过2万平方米的大型商业金融、办公科研、文化娱乐等大空间或超高层公共建筑，对造型和功能设计有特殊需要的，经专家论证并依法集体审议后，建筑面积计算等以审定的建设工程设计方案为准。

第二章 总平面及竖向设计

第六条 建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。

建筑的室外地坪标高应与基地及周边现状地形及规划城市道路相衔接。除基地现状标高与道路高差较大需设置挡土墙的情况外，建筑的室外地坪标高应以相邻规划城市道路中心线控制标高为基准，最大高差不应大于0.3米。如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地坪标高进行设计的，建筑室外地坪标高可分段设计。

计算建筑高度和确定地下室、半地下室时，采用的室外地坪标高应从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。

第七条 计算建筑间距、退让距离时应从建筑外墙面最外沿起算。当建筑各侧有突出建筑外墙的阳台、楼梯平台、挑廊、门厅、单元入口等功能性空间的，应从上述突出物的最外缘计算建筑间距（既有住宅加装电梯的除外）。

第八条 住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合下表要求：

表1 住宅建筑之间山墙最小间距（米）

第九条 住宅建筑物后退城市道路红线的最小距离应符合下表要求：

表2 住宅建筑物后退城市规划道路红线最小距离（米）

       注：1、其他建筑物后退城市规划道路红线最小距离仍按原规定执行。

       2、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

       3、特殊地区的建筑后退距离，按控制性详细规划、城市设计执行。       

第十条 新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡在二类高层及以下建筑屋面，绿化种植土层厚度大于0.6米，种植面积大于200平方米的屋顶绿化，可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率，但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

第十一条 采用生态方式建设，且由绿地围合、维护良好的景观水体可计入绿地率，但计入绿地率的水体面积不得超过绿地总面积的20%。

第三章 建筑面积及容积率

第十二条 建设项目建筑面积计算按国家、省、市房产测量规范执行。涉及折算情形的，按照本细则的规定进行折算。

按房产测量规范计算的建筑面积和按本细则折算的建筑面积应按相关规定计入容积率指标。

第十三条住宅建筑的结构层高大于基准层高3.6米，办公和普通商业建筑（大型商场、大型超市、专业市场及特殊商业除外）结构层高大于基准层高4.5米的，需折算建筑面积。经折算的建筑面积为：SR=S×H/HR，其中SR--折算的建筑面积；S--设计楼层的建筑面积；H--建筑结构层高；HR--折算建筑面积的基准层高。

第十四条 地上建筑层高大于等于1.5米，小于2.20米的技术转换层（夹层、避难层），按其水平投影面积的一半折算建筑面积。

第十五条 地上建筑物内的各类管道空间、封闭空间（即使标注为“不利用空间”或“造型空间”等），均按其通过的自然层数折算建筑面积。

第十六条 地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高小于1.5米的，不折算建筑面积。

地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2米的，按其水平投影面积折算建筑面积。

处于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪标高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面积的一半折算建筑面积；大于等于2.2米的，按其水平投影面积折算建筑面积。

地下室、半地下室结构顶板高出室外地面部分，按其最大值折算，车库出入口除外。

第十七条 套内使用面积超过150平方米的住宅建筑的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内使用面积的20%，且挑高部分不应超过7.2米。

不符合上述要求的住宅建筑起居厅挑高部分按自然层折算建筑面积。

第十八条 住宅建筑阳台应与居住空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于2.1米。住宅建筑套内的阳台（包括标注为“平台、空中花园、入户花园、装饰性阳台”等），结构底板投影面积之和不应大于10平方米或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内使用面积的比例不应大于15%，超过的，按全部阳台投影面积折算建筑面积。

第十九条 住宅建筑中，阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高不大于7.2米的，按自然层数折算阳台建筑面积。

非住宅建筑中，阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高不大于9米的，按自然层数折算阳台建筑面积。

第二十条 凸窗（飘窗）窗台与室内地坪高差不小于0.45米且进深不大于0.8米时，不折算建筑面积。不符合上述要求的，建筑面积按如下方式折算：窗台至窗顶的净高大于2.1米的折算全面积，净高小于等于2.1米且大于等于1.5米的折算一半面积，净高小于1.5米的不折算建筑面积。建筑含有凸窗（飘窗）设计的，须在申报图纸中提供凸窗（飘窗）大样。

第二十一条 住宅建筑的设备平台或者空调室外机搁板（花池）应根据产品定位，选择以下一种进行合理设计。

采用户式集中制冷供热的住宅建筑，其设备平台宜集中设置，其投影总面积每户不应大于4平方米，超过的按设备平台的全部投影面积折算建筑面积。住宅建筑采用设备平台仍无法满足需求的，每户可设置一处水平投影面积不超过1.5平方米的室外机搁板（花池），超过的按空调室外机搁板（花池）的全部投影面积折算建筑面积。

采用空调室外机搁板（花池）的住宅建筑，其空调室外机搁板（花池）的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板（花池）水平投影面积不应超过1.5平方米，超过的按空调室外机搁板（花池）的全部投影面积折算建筑面积。

非住宅建筑的设备平台，按全部投影面积折算建筑面积。

第二十二条 设置下沉式天井或通风采光井以改善地下室、半地下室室内环境的居住建筑，当天井面积大于9平方米/户或通风采光井最大净进深大于1.5米时，天井或通风采光井的地面标高视同该建筑的室外地坪标高，该地下室、半地下室的建筑面积按第十六条的规定折算。

注：下沉式天井：L型、U型、口字型地下室、半地下室所围合的露天空间，至少有两个边长与主体建筑相连。通风采光井：沿地下室、半地下室外墙单侧设置，只有一个边长与主体建筑相连。

第二十三条  建筑物底层架空部分的层高不小于4.5米，且至少有两面开敞、开敞面总长度不应小于该幢建筑周长的1/4，单块开敞面积不小于该幢建筑占地面积1/4，并用于公益活动。符合上述要求的建筑物架空层建筑面积不计入容积率，该建筑面积在经济技术统计表中单列。

不符合上述要求的建筑物架空层建筑面积计入容积率。

第四章 建筑功能及其他

第二十四条 居住项目配套商业服务或公共活动中心中的商业服务功能统一标注为商业服务用房。

第二十五条 商业建筑、办公建筑、金融建筑等应按规划条件的内容进行方案设计和审查。

商业建筑、办公建筑、金融建筑等（不包括旅馆、宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置。其中办公部分如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

第二十六条 建筑层高应与其功能及空间大小相适应。超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公建筑等的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，层高可适当提高。

第二十七条 建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板。

第二十八条 除空调室外机搁板、阳台、首层无柱雨篷等之外，住宅建筑外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花架、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。

第二十九条 住宅建筑中，有自然采光的、使用面积不小于5平方米的非基本功能空间，视同于居住空间（即使标注为“书房、琴房、多功能厅、家政空间、储藏空间”等）。

第三十条 3个及以下居住空间的住宅建筑中，在进行日照分析时，应使主要朝向最大面宽的居住空间符合日照要求。

第三十一条 住宅建筑设置机械式停车设施时，其停车位数量按单层停车数量进行计算。住宅建筑地上停车采用多层停车库时，其停车位数量可按标准层进行计算。

商业设施的非机动车停车场地应尽可能在地面进行设置，不应设置在负二层及以下。

第三十二条 鼓励地下空间利用，居住建筑单层地下室层高不作限定。

第五章 附则

第三十三条 除第十六条第一款和二十三条第一款规定外，“折算建筑面积”均指“计容积率建筑面积”。

第三十四条 为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：

表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”、“不得”；

表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，采用“宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。

第三十五条 本细则未明确的，按其他有关规定执行。

第三十六条 本细则自2019年7月1日起施行。

本细则施行之前，建设项目已经取得建设工程规划许可证的，执行原有规定；分期实施的项目，在2019年7月1日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本细则重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外；本细则施行之后，已经取得建设工程规划许可证的建设项目需要变更的，执行本细则。

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