实施危旧房、城中村、低洼地改造（以下简称“三改”），是解决低收入家庭住房困难、改善居民居住条件的重要民生工程；是提升城市形象、完善城市功能的重要举措；也是构建和谐社会的客观要求。为加快推进市区“三改”工作，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109号）、《省政府关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》（苏政发〔2011〕126号）、《常州市市区危旧房城中村改造管理办法》（常政规〔2011〕3号）、《关于进一步明确区级政府城市管理职权的若干意见》（常政发〔2006〕34号）等文件精神，结合我市中心城区的实际情况，制定本意见。
　　一、指导思想
　　以党的十八大精神为指导，以保障人民群众生命和财产安全、改善中心城区居民人居环境与生活质量为目标，全面落实科学发展观，政府主导，统筹安排，落实责任，全面推进，通过“三改”工作，进一步改善老城区居民的居住环境，优化城市空间布局，增强城市功能，促进城市土地科学合理利用，全面提升我市城市化和现代化水平，努力构建“和谐宜居新常州”。
　　二、改造范围
　　“三改”范围是指列入政府改造计划的危旧房、城中村和低洼地，包括：结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力的危房；使用年限久远（一般指1980年以前建成），破损严重的旧房；在城市建成区范围内，仍然保留农村建制、外观环境差、居住及配套设施落后的城中村；在雨水季节容易发生内涝，积水难以排除，严重影响居民生活和企业生产的低洼地区。
　　三、目标规划
　　（一）工作目标。从2013年开始把“三改”工作作为我市今后一段时期住房保障工作的重点。采取先易后难、重点突破、逐步推进的方式，论证一批、启动一批、改造一批，力求通过改造达到“彻底解危、适度改善、群众基本满意”的总目标。在“十三五”期末前逐步缓解中心城区群众改造意愿强烈、配套设施急需完善片区的居住矛盾。
　　（二）规划编制。按照城市总体规划要求，由市规划局负责组织编制“三改”专项规划。各区政府根据“三改”专项规划编制“三改”年度实施计划，经市“三改”工作领导小组审议后，报市政府批准实施。
　　四、改造原则
　　（一）政府主导，群众自愿。市区“三改”工作由市政府统一组织部署，制定统一实施意见，明确改造目标。市各相关部门按各自职责分工，共同做好“三改”管理工作。各区政府是“三改”工作的责任主体，具体负责所辖区域内的“三改”工作。各区应组建区级“三改”实施主体，赋予其一级开发的权限。“三改”工作要充分尊重群众的意愿，把改还是不改的决定权交给群众，要制定和完善征询制度，充分征求改造范围内产权人的改造意愿，维护群众合法权益。
　　（二）因地制宜，一地一策。坚持从实际出发，对于每个改造项目，都要在征询民意、深入调查、摸清底数、科学测算的基础上，因地制宜地制定具体项目的“一地一策”改造实施方案。
　　“三改”项目可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）、综合整治等多种形式。对有商业开发价值的片区，可通过房地产综合开发方式进行改造。对可纳入市政公益性项目的片区，结合历史街区保护和城市基础设施建设等实施改造。对改造难度大、无法通过市场运作平衡的片区，一方面可以由政府按“规划挖潜、税费优惠、地块平衡”等政策支持的方式进行改造；另一方面也可以通过设施提升等措施避免水涝等灾害发生，解决低洼地居民的居住困难。对于结构出现危险的房屋，按照“产权归己、维修自理”的原则，通过制定政策引导危房居民拆除重建及时解危。
　　（三）成片改造，分步实施。“三改”应当按照城市总体规划要求，结合所在地块的特点和控制性规划等情况，合理整合周边土地资源，实行连片整体改造，促进城市功能的完善、百姓居住条件的改善和城市面貌的提升。在改造顺序上，要合理确定重点项目和时序，区分轻重缓急，有计划地稳步推进。首先做好群众反响大、具有一定的代表性、改造成本能够基本平衡或者缺口较小的地块的改造工作。
　　五、报批程序
　　“三改”工作应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划、住房保障计划和住房建设计划，涉及国有土地上房屋征收的，同时纳入下一年度常州市区旧城改造项目。“三改”项目纳入市、区年度重点工程，由区政府组织实施，并报市“三改”领导小组办公室备案。在此基础上，对于改造难度大、无法通过市场运作平衡的“三改”项目，按以下程序报批。
　　（一）项目申报。各区应在深入调查摸底、广泛征求民意的基础上，于每年6月份之前向市“三改”工作领导小组办公室上报拟实施的“三改”项目申请和初步实施方案，方案中应当包括项目概况、改造理由、社会稳定风险评估、规划策划方案、供地方案、房屋征收方案、资金来源和筹措、资金平衡办法、需要支持的税费减免政策等事项。
　　（二）项目论证。市“三改”工作领导小组办公室对各区申报的实施方案进行可行性和合理性论证，必要时可委托有资质的中介机构参与论证，形成论证报告。召集办公室有关成员单位对论证报告进行讨论研究，重点就项目成本测算、优惠政策支持、实施步骤和时序等方面提出修改建议，并形成评审意见。各区政府根据评审意见修改完善项目实施方案后提交领导小组办公室。
　　（三）项目审批。市“三改”工作领导小组办公室将修改后的实施方案，连同办公室审查意见形成书面请示上报市“三改”工作领导小组审议。实施方案经审议通过的项目由实施主体按相关程序报批。
　　六、政策保障
　　对改造难度大、无法利用市场运作平衡的项目，按“一地一策”原则一事一议，应先通过“规划挖潜”的办法平衡资金，经“规划挖潜”后仍不能平衡的，可依次采用“税费优惠”、“地块平衡”等政策保障改造实施，具体项目的优惠政策由市“三改”工作领导小组讨论确定。
　　（一）规划挖潜。“三改”项目是一项重要的民生工程，应按照“彻底解危、适度改善”的原则，在满足日照标准的基础上，适当提高土地利用率，放宽其他各类规划指标。
　　（二）税费优惠。“三改”项目的土地出让金扣除省属部分资金后，全额拨付区“三改”实施主体；营业税及附加、土地增值税、土地契税、企业所得税、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、地方教育附加、教育费附加的地方留存部分可根据实际情况用于补贴项目改造；“三改”项目免收城市市政公用基础设施配套费、人防易地建设费、白蚁防治费、区外公建配套建设资金（包括教育配套费、环卫设施费、派出所异地建设费等）。
　　（三）配套设施。“三改”范围内的城市主干道（宽度16米以上含16米）及其配套设施由市主管部门负责实施。供电、电信、路灯、有线电视、给排水、供气等基础设施建设由主管部门（单位）按规划和建设进度要求组织同步实施，费用由实施单位按收费标准的80%予以优惠。
　　“三改”项目不配建市政配套安置用房和廉租房，按保障类居住区标准配建人防设施。
　　（四）土地供应。按照国家、省有关政策规定，“三改”项目改造用地应优先列入土地供应计划。“三改”项目范围内涉及农用地的，优先落实农用地转用指标。各区“三改”项目的规划用地可先挂牌上市，然后在约定时间内交地。
　　（五）地块平衡。在税费优惠政策到位后仍不能平衡的“三改”项目，可以配置平衡地块。平衡地块的出让收益（包括市级财政留成部分）扣除必须上缴省属部分后全额拨付区“三改”实施主体，专项用于“三改”工作。
　　（六）征收安置。征收安置原则上按现行征收安置政策执行，必须遵循政府组织、征询民意、居民参与的原则。在95%以上产权人同意的情况下开始征收，在全部产权人签约的情况下征收协议生效。征收补偿安置协议中应约定安置补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的面积、坐落和登记价格，搬迁期限、过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。安置补偿方式以原地和就近安置为主，货币化补偿为辅。
　　“三改”项目的征收安置户可以申请提取直系亲属的住房公积金，具体参照市住房公积金中心确定的程序申请。
　　七、组织实施
　　（一）加强组织领导。成立市“三改”工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管秘书长、辖区和各相关部门负责人为小组成员。领导小组研究确定“三改”工作目标、规划、配套政策和实施方案等重大方针和政策措施。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局。领导小组办公室负责“三改”项目的计划管理、项目审核、指导协调和目标考核等。建立领导小组成员单位联席会议制度和联络员制度。各区政府成立相应的“三改”工作机构。
　　（二）明确职责分工。各区政府负责组织“三改”项目的具体实施工作，做好“三改”项目的前期调研、民意征询、成本测算、编制改造方案和征收补偿安置方案、维护社会稳定等工作。
　　各有关部门要认真按照下列职责分工，精简办事环节，建立审批绿色通道，积极为“三改”工作提供优质高效的服务：
　　1．规划部门会同有关部门按要求组织编制“三改”专项规划；依据经审查的项目改造方案，确定“三改”项目规划条件；办理相关规划手续，并做好规划实施的监督管理；
　　2．发展改革部门负责办理“三改”项目审批手续和对投资进行管理；
　　3．国土资源部门负责依法对“三改”项目范围内的土地权属进行审核，提供相关地籍资料，组织实施项目用地供应，办理有关用地手续；
　　4．房管部门负责“三改”日常工作的组织协调、监督指导、项目考核工作，及时组织协调相关部门研究解决实施过程中的问题，负责领导小组办公室日常管理工作；
　　5．城乡建设部门落实“三改”项目市政配套基础设施建设和相关经费的减免和优惠，负责对“三改”项目的开发建设进行监督管理；
　　6．教育部门负责办理“三改”项目涉及的教育设施配套建设资金的减免工作；
　　7．人防部门负责“三改”项目人防建设优惠政策的落实；
　　8．财政部门、审计部门负责依法对“三改”项目资金使用情况进行监督，实行跟踪审计；
　　9．环保部门负责办理“三改”项目建设环评有关手续；
　　10．公安部门、信访部门依法协助配合做好“三改”项目的社会稳定和矛盾化解工作；
　　11．监察部门负责依法对“三改”项目进行全过程监督。
　　（三）强化监督考核。“三改”工作实行年度目标管理，市政府按区政府上报的项目，确定各区年度工作目标任务并考核管理。各区要切实履行责任主体的职责，不断提高“三改”工作水平，精心组织、严格管理、控制成本。审计、监察部门要全过程参与并切实加强对“三改”项目、区级“三改”实施主体的审计和监督工作。“三改”工作领导小组要建立例会制度，定期通报各区“三改”工作进展。

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