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关于印发《常州市住宅物业管理项目招投标办法（试行）》的通知

为进一步规范我市住宅物业管理招投标活动，维护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《常州市住宅物业管理条例》和《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等规定，结合我市实际，制定了《常州市住宅物业管理项目招投标办法（试行）》（以下简称《市办法》）。现将有关内容解读如下：

一、出台的背景

《常州市住宅物业管理条例》于2019年7月1日实施，对住宅物业管理招投标活动提出了新的要求，包括各级物业管理主管部门在住宅物业管理招投标过程中的职责，前期物业期间重新招投标的程序和要求等。随着城市建设规模的不断扩大，住宅小区数量不断增多，住宅物业管理招投标活动需要进一步规范，明确职责分工，规范操作流程，体现招投标活动过程中的公开、公平、公正和诚实守信原则。因此，出台《市办法》是加强住宅物业管理工作的客观现实需要。

二、编制的依据

《市办法》的主要依据有：国务院《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令2003年第379号）、《江苏省物业管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会公告2012年第122号）、《常州市住宅物业管理条例》（常州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第5号）和《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》（苏建房〔2007〕114号）等法规规定，参照其他城市做法并结合本市实际制定。

三、主要内容解读

《市办法》共分17条，主要特点和内容如下：

（一）适用的范围

《市办法》第二条第一款明确了“在本市行政区域内的住宅物业管理项目(不含政府采购的住宅物业管理项目)招投标活动及监督管理，适用本办法。”。根据2013年国务院对我市城市总体规划的批复，我市目前行政区域范围均为城市规划区，因此明确适用范围为整个行政区域。第二条第四款规定“本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位、经业主大会授权通过市公共资源交易中心（分中心）招标的业主委员会（以下简称业委会）和物业管理委员会（以下简称物管会）”。本办法的适用范围相比之前的规定进行了拓展，既适用前期物业管理项目的建设单位，也适用经授权的业委会或物管会。之所以包括后期住宅物业管理项目招投标，主要是为了进一步加以规范，从而能更好地保护广大业主的合法权益。

（二）住宅物业管理招投标交易场所

《市办法》第四条规定“住宅和同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当依法通过市公共资源交易中心（分中心）选聘具有相应资格的物业服务企业，负责前期物业管理。鼓励业主大会通过市公共资源交易中心（分中心）选聘物业服务企业。物管会应当通过市公共资源交易中心（分中心）选聘物业服务企业。”。住宅物业管理招投标交易场所设在市公共资源交易中心（分中心），通过统一规范的招投标交易场所，为招投标活动提供专业化服务。

（三）明确建设单位需要报送的材料

《市办法》第五条规定“实行前期物业管理招标的，招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，将以下材料报送项目所在地的辖市（区）物业管理主管部门：（一）招标公告或者投标邀请书；（二）招标文件，包括前期物业管理方案以及落实物业管理配套设施和用房建设的规划图纸；（三）招标代理委托合同（委托代理机构招标的）；（四）关于材料真实性的承诺书；（五）法规规定的其他材料。”。规定了建设单位的招标报送材料，主要是为了辖（市）区物业管理主管部门能了解招标项目的基本情况，是否存在有违反法律法规规定的行为，体现事中事后监管，维护招投标当事人的合法权益。

（四）明确业委会或物管会报送的材料

《市办法》第六条规定“业委会或物管会招标的，应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，将以下材料报送项目所在地的辖市（区）物业管理主管部门：（一）项目招标申请报告；（二）业主大会作出关于不再续签物业服务企业的决议、关于选聘新的物业服务企业方案的决议（方案应当载明物业服务内容、服务标准和收费标准等）、授权业委会招标的决议，业主授权物管会招标的共同决定；（三）招标公告（投标邀请书）和招标文件；（四）招标代理委托合同（委托代理机构招标的）；（五）法规规定的其他材料。上述材料属实的，由市公共资源交易中心（分中心）组织开展住宅物业管理项目招投标。”。规定了业委会或物管会的招标报送材料，主要是为了辖（市）区物业管理主管部门能了解招标项目的基本情况，指导和监督业委会或物管会按照规定的程序来实施，体现事中事后监管，维护全体业主和招投标当事人的合法权益。

（五）住宅物业管理项目招标方式

《市办法》第七条第一款规定“住宅物业管理区域总建筑面积10万平方米以下的，招标人可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。总建筑面积超过10万平方米的，招标人应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。” 。第七条第二款规定“投标人少于3个或者住宅物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。” 。住宅物业管理项目招标方式根据项目面积的大小和投标情况，分为协议方式、邀请招标方式和公开招标方式，招标方式的划分是根据上位法的规定，参考周边城市的做法，并结合我市实际情况，充分体现了公平和效率。

（六）建设单位重新选聘物业服务企业的程序

《市办法》第十五条规定“前期物业服务期间，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘物业服务企业的，应当遵循以下程序：（一）新的服务内容、服务标准和收费标准等内容的选聘方案征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于15日；（二）建设单位作出解聘原物业服务企业的决定后，应当同时书面告知项目所在地的辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会；（三）建设单位按照本办法第五条规定提交材料告知项目所在地的辖市（区）物业管理主管部门后，在市公共资源交易中心（分中心）重新选聘物业服务企业。”。前期物业管理期间，由建设单位承担前期物业管理责任，《市办法》规定了建设单位重新选聘物业服务企业的程序，是对《常州市住宅物业管理条例》相关规定的具体化和对广大业主合法权益的维护。

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