为进一步健全我市住宅专项维修资金交存、管理、使用制度，规范住宅专项维修资金监管工作，近日我市出台了《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），现就《办法》主要内容作如下解读：

    （一）关于维修资金交存

    1、明确维修资金交存范围

    一是商品住宅；二是住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，包括住宅小区内营业性车库（位）等（以下简称非住宅）；三是已售公有住房。

    2、明确维修资金交存标准

    《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）出台后，我市调整住宅专项维修资金交存标准，规定2008年3月24日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，交存标准为：商品住宅与非住宅，配备电梯的按建筑面积120元/平方米交存，不配备电梯的按建筑面积60元/平方米交存；

    2008年3月23日以前签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，我市维修资金交存标准仍为：开发建设单位按项目总建筑面积12元/平方米交存；购房业主按房屋建筑面积35元/平方米交存，两项合计为47元/平方米。

    另外，单独确定特殊房产的维修资金交存标准。

    一是住宅小区内单一产权独立式住宅（如：别墅）由于没有共用部位，维修资金的使用范围相对较小，因此单独确定其交存标准，按不配备电梯的商品住宅标准交存维修资金。

    二是住宅小区内车库（位）分为营业性和非营业性两类，对于营业性车库（位）由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存维修资金；属于全体业主所有的非营业性车库（位）不需交存。

    3、明确维修资金交存方式

    对于已竣工但尚未售出及未交付购买人的房屋首期维修资金，在办理产权初始登记前由开发建设单位先行交存，再由开发建设单位在房屋售出或交付时向购买人收回已交存的维修资金。

    对于未售出及未交付的房屋，房屋产权未发生转移，开发商仍为该房屋的业主。在前期物业管理阶段，已竣工但未售出及未交付买受人的物业，开发商作为业主，物业服务费用是由开发建设单位全额承担，同理这部分维修资金也应当由开发建设单位先交。当房屋售出或交付时，物权发生转移，开发建设单位再向购买人收回已交的维修资金。

    4、设立电梯、消防专项维修资金

    根据省条例的规定，对于2013年5月1日以后受让土地的住宅物业，配置电梯的，开发建设单位还应当在交付前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入维修资金管理。

    （二）关于维修资金管理

    1、明确维修资金管理机构

    建设部、财政部165号令第十条、第十一条规定，业主大会成立前，商品住宅、非住宅业主交存的维修资金由建设（房地产）主管部门代管；已售公有住房维修资金由财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

    从我市维修资金管理现状看，市住房保障和房产管理部门是维修资金的行政主管部门，负责维修资金的指导和监管工作，其所属的市维修资金代管机构具体负责维修资金的管理。

    2、明确业主大会申请自管维修资金的条件与程序

    根据建设部、财政部165号令规定，业主大会成立后，可以依法决定自管维修资金。虽然维修资金实行业主大会自管是今后的趋势和方向，但鉴于目前业主大会、业主委员会成立比率不高、相关的管理规约、财务管理制度有待建立健全，自管制度的推广需要循序渐进，因此《办法》对自管申请条件和资金划转程序、划转后的监督作了明确规定。

    3、明确维修资金增值结息标准

    我市住宅维修资金结息标准与苏州、无锡相同，对当年交存的维修资金按银行活期存款利率向业主计息，对上年结转的维修资金按银行一年期定期存款利率计息。《江苏省物业管理条例》规定，业主委员会可以向市维修资金代管部门提出申请，将不低于维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款。市维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理，利息计入相关业主的维修资金分户账。

    4、对维修资金续交和补建作出专门规定

    《办法》中明确商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期维修资金，或者业主分户账维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，补交或者续筹维修资金，方案由小区业主大会依法决定。并规定，业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证。房屋未交存维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，该房屋维修资金随房屋所有权同时过户。

    5、维修资金管理的信息查询与公开

    《办法》对维修资金信息查询与公布、对账制度有专门规定。明确可以通过个人查询、向业委会、公有住房售房单位公布、定期发送对账单等途径公开维修资金信息。

    （三）关于维修资金使用

    1、《办法》明确了维修资金使用的分摊原则。明列了不得使用维修资金的五种情形。

    2、住宅共用部位、共用设施设备保修期年限按照《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第四十条规定。常州市《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建[2013]56号）第四条规定，将取得《常州市商品房交付使用备案通知书》作为商品房交付使用的条件，因此《办法》把住宅共用部位、共用设施设备保修期的起始点规定为自住宅小区完成交付使用之日起计算。

    3、《办法》把维修资金使用分成两种类型：一般使用、应急使用，其申请使用程序分别作了规定。

    ⑴一般使用程序，建设部、财政部第165号令对维修资金使用程序规定比较原则，《办法》结合常州市区的特点，对维修资金由市维修资金代管机构管理和由业主大会管理的一般使用程序分别细化成5个步骤，便于实际操作。同时规定，对不符合规定的使用事项，监管部门应当责令改正。

    ⑵应急维修使用程序。根据《江苏省物业管理条例》第76条的规定，对应急维修项目作出相关规定，当出现危及房屋安全的六种情形之一，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市维修资金代管部门复核后进行应急处置维修。

    4、引入中介机构的专业服务。

    《办法》参照各地的做法，对招标、监理、审计作了相应规定。考虑到维修工程是一项专业性很强的工作，而业委会、业主作为维修资金所有者在对维修事项进行决策时，往往缺乏维修工程方面的专业知识，尤其体现在维修项目的定价以及维修工程的组织实施方面。通过引入社会中介机构的服务，能提高维修资金使用效率，降低资金支出。对资金使用量较大的项目，通过招标形式来选择价格低、信誉高的维修队伍，能够有效节约维修资金支出。通过监理、审计也能有效地杜绝维修项目中出现的高估冒算、偷工减料等现象。

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