为缓解市区住宅小区汽车停放矛盾，规范汽车停放秩序和收费行为，切实维护广大业主、开发建设单位和停车场经营管理单位的合法权益，4月23日，市物价局、房管局和民防局根据国家、省、市的有关规定，在调查研究和广泛听取各方意见的基础上，联合出台了《关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》（常价服[2012]66号文件，以下简称《通知》），现对文件的出台背景、政策依据和主要内容等情况解读如下；

　　一、出台《通知》的主要背景

　　一是形势发展的需要。近年来，小区停车形式出现了新的变化，机械车位不断增多，需要制定相应的收费标准；同时，原有的停车收费政策需要不断充实；这些都需要新的政策配套。

　　二是矛盾疏导的需要。近年来，开发建设单位的营业性配套车位随意涨价时有发生，引发了一些不和谐问题；为维护业主权益、规范停车秩序，需要跟进规范。

　　三是理顺管理的需要。由于人防车位的委托管理主体不明晰，以及收取“平时使用人防工程有偿使用费”年限过长等原因，引发了一些车位纠纷，需要进一步理顺管理。

　　四是明晰权责的需要。小区停车场经营管理单位与开发建设单位和人防部门之间的权利关系，需要进一步得到合理清晰的界定。

　　二、出台《通知》的主要政策依据

　　一是原国家计委《机动车停放服务收费管理办法》（计价格〔2000〕933号）；

　　二是《江苏省定价目录》（苏价综〔2002〕214号）；

　　三是《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）；

　　四是市政府《常州市市区机动车停车场建设和管理办法》（常政发〔2006〕173号）；

　　五是《市政府办公室转发市公安局等部门关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见的通知》(常政办发〔2007〕37号)等有关规定。

　　三、《通知》的主要特点

　　一是管理更加全面。市区住宅小区内的所有车位（库），全部纳入管理范围，其汽车停放服务收费统一实行政府指导价，任何单位和个人不得擅自立项收费和提高收费标准。

　　尤其是对以前实行市场调节价的营业性配套车位（库）（包括建设单位自建的营业性配套车位、建设单位回购的人防车位和个人购买的产权车位），全部实行政府指导价。

　　同时，对机械车位、临时停车等收费标准，也进一步明确。

　　二是权责更加明晰。《通知》进一步明确了各方的权利义务，主要有以下几个方面：

　　首先，明确了停车场经营管理单位，是住宅小区汽车停放服务管理的主体，有效规范和解决了原先小区停车场经营管理单位和开发建设单位“多头管理”的现象。同时，针对部分小区原先一次性收取多年汽车停放服务费的问题，明确了预收时间一般不超过一年，协议另有约定的，从其约定；为规范收费行为、减轻业主负担提供了支持。

　　其次，对于人防车位，原先的普遍做法是由开发建设单位一次性向人防部门缴纳十年至二十年的“平时使用人防工程有偿使用费”，再委托小区停车场经营管理单位出租；这可能造成责任主体不明、日常管理不到位等问题。此次《通知》明确，人防车位由人防部门委托住宅小区停车场经营管理单位管理，签订委托管理协议，并按相关规定向被委托的管理单位收取“平时使用人防工程有偿使用费”，预收时间一般不超过一年，协议另有约定的，从其约定；这一规定确保了缴费主体和管理主体的统一，同时也减轻了小区停车场经营管理单位和业主的一次性交费负担、保障了日常运作和日常管理。

　　第三，对于营业性配套车位（库）出租的收益，原先政策比较模糊，此次《通知》明确，其车位（库）租赁费由产权所有者收取，汽车停放公共服务费由停车场经营管理单位收取。这既保障了产权所有者的收益，也保障了停车场经营管理单位的成本补偿。

　　第四，对于已经交付使用但空置的停车场，其汽车停放公共服务费原先未作明确规定；此次《通知》明确，如属于未交付给买受人的营业性配套车位（库），其汽车停放公共服务费由开发建设单位全额交纳；如因停车人原因未及时办理入住手续、或是停车人事前向经营管理单位书面申请并经经营管理单位确认的，期间的汽车停放公共服务费由停车人按实际执行标准的70%交纳。

　　三是标准更加合理。《通知》明确，住宅小区汽车停放服务收费，按照不同的服务形式执行相应的收费标准。

　　其中，在成本测算审核的基础上，汽车停放服务包月收费基准价新增了“营业性配套车位（库）每辆每月200元”和“机械车位每辆每月150元”，兼顾了营业性车位的经营性和公益性。

　　同时，已出售产权或出让使用权的车位汽车停放公共服务收费基准价新增了“机械车位每月150元”，体现了对机械车位运行维护成本的合理补偿，也为长效管理创造了条件。

　　此外，基准价浮动幅度和其余车位（库）的收费标准与原政策相衔接、保持一致。

　　四、《通知》的主要内容及精神

　　（一）明确了住宅小区汽车停放服务收费实行政府指导价管理

　　住宅小区内的汽车停放服务收费统一实行政府指导价管理，服务收费标准由市物价局会同市住房保障和房产管理局统一制定，任何单位和个人不得擅自立项收费和提高收费标准。

　　（二）明确了住宅小区汽车停放服务收费标准

　　住宅小区汽车停放服务收费，按照不同的服务形式执行相应的收费标准。

　　1、汽车停放服务包月收费基准价（包括车位租赁费和汽车停放公共服务费）

　　（1）室外车位每辆每月120元。

　　（2）室内车位（库）：

　　非营业性公共车位（库）和依法配建的人防工程用于停放汽车车位（简称人防车位，下同）每辆每月100元；

　　营业性配套车位（库）（包括建设单位自建的营业性配套车位、建设单位回购的人防车位和个人购买的产权车位，下同）出租的，每辆每月200元。

　　（3）机械车位：非营业性公共车位和营业性配套车位每辆每月150元。

　　2、已出售产权或出让使用权的车位汽车停放公共服务收费基准价

　　（1）室内平面车位和地下封闭车库每月50元。

　　（2）机械车位每月150元。

　　（3）地面业主独用封闭车库不收停放服务费，只收物业公共服务费。

　　3、上述基准价可以浮动，上浮最高不超过50%。具体执行标准，营业性配套车位（库）由产权所有者确定后委托停车场经营管理单位实施；人防车位和其它车位（库）已成立业主委员会的由业主委员会按相关程序确定，未成立业主委员会的由停车场经营管理单位根据小区的实际情况确定；汽车停放公共服务收费标准由停车场经营管理单位与业主委员会或开发建设单位根据小区的实际情况商定。

　　4、汽车临时停放服务收费标准

　　汽车临时停放按次计费，每次连续停放时间不超过12小时，连续停放时间每超过12小时的，增加一次计费。汽车临时停放服务收费标准为每个车位每辆每次不超过5元。

　　（三）明确人防车位委托管理的相关规定

　　人防车位由各级人防主管部门委托住宅小区停车场经营管理单位管理，签订委托管理协议，明确相关事项，并按相关规定向被委托的管理单位收取“平时使用人防工程有偿使用费”，预收时间一般不超过一年，协议另有约定的，从其约定。

　　（四）明确营业性配套车位（库）出租的收费规定

　　营业性配套车位（库）出租的，包括建设单位自建的营业性配套车位、建设单位回购的人防车位和个人购买的产权车位出租的，其汽车停放服务费标准车位（库）每辆每月200元，上浮最高不超过50%，汽车停放服务费包括车位（库）租赁费和汽车停放公共服务费，车位（库）租赁费由产权所有者收取，汽车停放公共服务费由停车场经营管理单位收取。

　　（五）明确住宅小区汽车停放服务收费实行申报登记备案制度和明码标价制度

　　各停车场经营管理单位应当对本单位管理的所有住宅小区填报《常州市市区住宅小区汽车停放服务收费申报登记表》（见附件），报价格主管部门登记备案，并提出住宅小区汽车停放服务收费明码标价牌监制申请。同时，应当按照《价格法》和原国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》，在停车场入口处或缴费场所醒目位置，设置由市物价局统一监制的明码标价牌，标明车辆类型、服务内容、定价形式、计收方式、计费单位、收费标准、投诉举报电话等内容。

　　（六）明确其他相关事项

　　1、停车场经营管理单位是住宅小区汽车停放服务管理的主体，应当与停车人签订汽车停放服务协议（或合同，下同）。汽车停放服务收费的起始时间，按照前期物业服务协议或汽车停放服务协议中的约定时间执行；没有协议约定的，按照停车场交付使用的时间执行。停车场经营管理单位可分期预收汽车停放服务费，预收时间一般不超过一年，协议另有约定的，从其约定。

　　2、已经交付使用的营业性配套车位（库），开发建设单位尚未出售、出租或因其他原因未交付给买受人的，汽车停放公共服务费由开发建设单位按实际执行标准全额交纳。

　　已经交付使用的小区停车场，因停车人原因未及时办理入住手续，期间的汽车停放公共服务费由停车人按实际执行标准的70%交纳。停车人办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）不使用车位（库），停车人应事前向经营管理单位书面申请，并经经营管理单位确认后，期间的汽车停放公共服务费由停车人按实际执行标准的70%交纳。

　　3、住宅小区停车场实行刷卡出入管理的，停车场经营管理单位应当为停车人免费配置1张出入卡（营业性配套车位的出入卡费用由产权所有者支付），其制卡成本可从汽车停放服务费中列支，不得再向停车人收取押金等费用。停车人因遗失、损坏需要重新办卡的，可按制作成本收取工本费。

　　4、有下列情形的免缴汽车停放服务费：

　　（1）进入住宅小区停车场（含与居民住宅共用的停车场）停车时间不超过60分钟（含60分钟）的；

　　（2）军车和执行公务的警车、消防车、救护车、工程抢险车和殡葬车。

　　5、本《通知》规定的汽车停放服务收费标准仅指小型汽车的停放服务收费标准，小型汽车是指小轿车、吉普车、9座以下面包车、2.5吨以下（含2.5吨）货车。

　　6、本《通知》未涉及的车位类型和汽车类型的汽车停放服务收费标准报价格主管部门批准后执行。

　　7、本《通知》自2012年6月1日起执行。此前有关文件规定与本《通知》不符的，一律以本《通知》规定为准。

　　8、本《通知》实施前，人防主管部门与开发建设单位或停车场经营管理单位已经在协议中约定关于收取人防车位“平时使用人防工程有偿使用费”的，按协议约定履行；开发建设单位或停车场经营管理单位与停车人已经在协议中约定关于人防车位收费的，按协议约定履行；营业性配套车位（库）产权所有者或停车场经营管理单位与停车人已经在协议中约定关于营业性配套车位（库）出租收费的，按协议约定履行。

                                                                             常州市物价局  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常州市住房保障和房产管理局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常州市民防局              

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