2012年10月25日市政府发布了《金坛市建设用地容积率管理办法》，自2012年11月25日起施行。为便于更好地理解该办法的有关内容，现就该办法出台的背景、适用范围、重点内容及特点等方面作如下解读。

　　一、出台背景

　　为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神和《建立健全惩治和预防腐败体系2008-2012年工作规划》部署，推进重点领域和关键环节改革，深化从源头上防治腐败工作，提高城乡规划依法行政水平，住房和城乡建设部、监察部于2009年4月下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》，针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理。金坛也于当年开展了容积率专项整治活动，并2009年11月23日颁布了《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》，用于规范房地产开发中违规变更规划、调整容积率的行为。通过容积率专项整治整治取得了良好的社会效益。

　　为进一步规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，今年2月17日，住建部又制定出台了《建设用地容积率管理办法》，对容积率的变更条件及程序进行了详细的规定，省住建厅对该文件进行了转发并并要求各地制定具体政策。

　　因此金坛出台《金坛市建设用地容积率管理办法》对规范我市容积率变更管理提供政策依据。

　　二、适用范围和框架

　　在本市范围内经营性建设用地的容积率管理，适用本办法，除经营性建设用地外的其他建设用地的容积率管理按有关规定执行。

　　办法共七章二十七条。第一章“总则”是关于办法制定的依据及适用范围的规定；第二章“建筑面积及容积率计算规定”是关于容积率、经营性用地的定义以及建筑面积计算、容积率计算、房产预测绘的规定；第三章“供地前的容积率管理”是关于国有土地使用权出让前容积率的规定；第四章“建设前的容积率管理”是关于国有土地使用权出让后容积率调整的规定；第五章“建设后的容积率管理”是关于工程竣工验收、超容积率处置、分期开发验收要求、房产登记的规定；第六章“罚则”是关于个人或单位违规调整容积率、规划编制勘察单位违规、房产测绘单位违规处罚的规定；第七章“附则”是关于施行日期、其他建设用地的容积率管理、原文件废止的规定。

　　三、主要规定要求

　　（一）明确了建筑面积和容积率计算的方法。由于目前关于建筑面积计算的三个文件（《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》和《房屋面积测算技术规程》）存在建筑面积计算的差异，办法第五条规定建筑面积按这三个文件计算后取最大值；同时明确了办公商业用房、地下室半地下室、建筑架空部分、开敞空间计算容积率的计算方法。

　　（二）明确了申请核发建设工程规划许可证时，应提供房产预测绘报告。办法第六条规定：建设单位或个人在申请核发建设工程规划许可证时，应按照第三条、第四条、第五条以及《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的规定，委托具有相应资质等级的测绘单位对规划的建筑面积进行预测绘，并形成书面报告，报告中应对按不同规范及本办法的规定形成的测绘面积数据作出说明。

　　（三）明确了申请竣工验收时须提供房产测绘报告。办法第十六条规定：申请建设工程竣工规划核实时，建设单位或个人应向市城乡规划主管部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的房产测绘报告。

　　（四）明确了不同实施阶段容积率调整的要求。住建部的文件《建设用地容积率管理办法》规定了出让前、出让后容积率调整的要求，结合金坛实际情况，办法增加了建设工程竣工后超容积率的处置要求。办法第十七条、十八条明确了工程竣工后，竣工房产测绘面积与建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，增幅在0-3%（含）范围内的和增幅在3%以上的分别采取不同的方法进行处置。

　　《金坛市建设用地容积率管理办法》政策解读

　　2012年10月25日市政府发布了《金坛市建设用地容积率管理办法》，自2012年11月25日起施行。为便于更好地理解该办法的有关内容，现就该办法出台的背景、适用范围、重点内容及特点等方面作如下解读。

　　一、出台背景

　　为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会、国务院第二次廉政工作会议精神和《建立健全惩治和预防腐败体系2008-2012年工作规划》部署，推进重点领域和关键环节改革，深化从源头上防治腐败工作，提高城乡规划依法行政水平，住房和城乡建设部、监察部于2009年4月下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》，针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理。金坛也于当年开展了容积率专项整治活动，并2009年11月23日颁布了《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》，用于规范房地产开发中违规变更规划、调整容积率的行为。通过容积率专项整治整治取得了良好的社会效益。

　　为进一步规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，今年2月17日，住建部又制定出台了《建设用地容积率管理办法》，对容积率的变更条件及程序进行了详细的规定，省住建厅对该文件进行了转发并并要求各地制定具体政策。

　　因此金坛出台《金坛市建设用地容积率管理办法》对规范我市容积率变更管理提供政策依据。

　　二、适用范围和框架

　　在本市范围内经营性建设用地的容积率管理，适用本办法，除经营性建设用地外的其他建设用地的容积率管理按有关规定执行。

　　办法共七章二十七条。第一章“总则”是关于办法制定的依据及适用范围的规定；第二章“建筑面积及容积率计算规定”是关于容积率、经营性用地的定义以及建筑面积计算、容积率计算、房产预测绘的规定；第三章“供地前的容积率管理”是关于国有土地使用权出让前容积率的规定；第四章“建设前的容积率管理”是关于国有土地使用权出让后容积率调整的规定；第五章“建设后的容积率管理”是关于工程竣工验收、超容积率处置、分期开发验收要求、房产登记的规定；第六章“罚则”是关于个人或单位违规调整容积率、规划编制勘察单位违规、房产测绘单位违规处罚的规定；第七章“附则”是关于施行日期、其他建设用地的容积率管理、原文件废止的规定。

　　三、主要规定要求

　　（一）、明确了建筑面积和容积率计算的方法。由于目前关于建筑面积计算的三个文件（《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》和《房屋面积测算技术规程》）存在建筑面积计算的差异，办法第五条规定建筑面积按这三个文件计算后取最大值；同时明确了办公商业用房、地下室半地下室、建筑架空部分、开敞空间计算容积率的计算方法。

　　（二）、明确了申请核发建设工程规划许可证时，应提供房产预测绘报告。办法第六条规定：建设单位或个人在申请核发建设工程规划许可证时，应按照第三条、第四条、第五条以及《面积计算规范》、《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》的规定，委托具有相应资质等级的测绘单位对规划的建筑面积进行预测绘，并形成书面报告，报告中应对按不同规范及本办法的规定形成的测绘面积数据作出说明。

　　（三）、明确了申请竣工验收时须提供房产测绘报告。办法第十六条规定：申请建设工程竣工规划核实时，建设单位或个人应向市城乡规划主管部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的房产测绘报告。

　　（四）、明确了不同实施阶段容积率调整的要求。住建部的文件《建设用地容积率管理办法》规定了出让前、出让后容积率调整的要求，结合金坛实际情况，办法增加了建设工程竣工后超容积率的处置要求。办法第十七条、十八条明确了工程竣工后，竣工房产测绘面积与建设工程规划许可证核发的建筑面积相比，增幅在0-3%（含）范围内的和增幅在3%以上的分别采取不同的方法进行处置。

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