《金坛市商品住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），于2014年5月10日经金坛市政府第17次常务会议讨论通过，并于2014年7月1日起正式实施。现就《办法》相关内容解读如下：

　　一、《办法》出台背景

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。迄今为止，金坛市已归集维修资金2.8亿元，涉及住宅7.1万户。为规范维修资金管理工作，结合金坛市实际情况，制定了金坛市《办法》。

　　近年来，伴随着归集的维修资金越来越庞大，使用越来越多，各类矛盾也不断出现，突出表现在以下几个方面：

　　1、原归集方式存在资金安全隐患。金坛市的维修资金仍由开发建设单位代收，一方面开发建设单位收取了业主的维修资金未及时与维修资金代管部门结算，无法确保资金的安全性；另一方面长期未销售的住宅形成维修资金业主账户空缺，影响其他业主申请使用资金。

　　2、受理点单一，维修资金申请使用不方便。随着时间的推移，房屋保修期满的小区越来越多，需要动用维修资金的情况日益增多，维修资金受理点没有落实到基层，给业主（尤其是乡镇业主）申请使用维修资金带来了极大地不便。

　　3、高层住宅缺乏相应的电梯消防维修资金保障。高层住宅数量日益增多，电梯消防等设施设备的维修更新费用巨大，却没有专项资金支持，为今后的维修带来了矛盾隐患。

　　4、维修资金使用难。根据国家规定，正常的维修资金申报流程从申请到报结一般需要历时一个月，且必须有列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意方可列支。这给业主申报维修带来很大的困难，特别是一些危及人身、财产安全的共用部位、共用设施设备损坏，无法得到及时维修。

　　5、业主对分摊原则存在误解。由于金坛市维修资金使用的分摊原则缺乏地方性规定，业主对分摊范围存在误解，易引发业主负面情绪，激化矛盾，不利于维修资金的使用。

　　为了促进上述问题的有效解决，同时也为了更好的贯彻落实《江苏省物业管理条例》的新要求，制定《办法》是十分迫切及必要的。

　　二、《办法》的起草过程及总体思路

　　在前期深入调研的基础上，2013年10月《办法》征求意见稿完成并在全市各部门及社会各界公开征求意见。结合各方意见，经过多次的讨论修改，形成了目前的《办法》。

　　本次《办法》的制定工作，遵循“加强资金监管、突出属地作用、简化办理流程、解决突出矛盾”的总体思路，即通过地方规定的形式突出了街道办事处（镇人民政府）在维修资金管理中的基础作用，明确了维修资金交存方式，简化维修资金申请使用流程，建立维修资金应急机制。

　　三、《办法》的主要内容

　　1、明确维修资金交存

　　（1）、新建项目首期维修资金由开发建设单位先行代交

　　为确保维修资金归集到位，既符合上位法的规定，又具有可操作性，《办法》将商品住宅的首期维修资金交存时点变更为由开发建设单位在办理产权初始登记前先行代交。此次《办法》明确了维修资金的交存时点，化解了原来因部分业主不办理房屋产权登记，致使其应交存的维修资金不能归集到位，而导致其他业主无法正常使用维修资金的矛盾。

　　（2）、对维修资金的续交作出了专门规定

　　针对维修资金分户账金额不足、业主续交积极性不高的现状，《办法》规定：业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证；维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，房屋账户中的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　2、设立维修资金受理点

　　《办法》明确了维修资金属地职责。要求街道办事处（镇人民政府）设立维修资金受理点，负责维修资金的使用管理，可委托居（村）民委员会具体实施，方便业主（特别是乡镇业主）就近办理维修资金申报手续，突出了街道办事处（镇人民政府）在维修资金使用中的基础作用。

　　此次《办法》明确了街道办事处（镇人民政府）在维修资金使用中的地位，将更加有利于维修资金使用的管理，也为群众在“家门口”解决维修资金的申报提供了依据，缩短办事时限和环节，方便维修资金使用。

　　3、设立了电梯、消防专项维修资金

　　随着高层住宅小区逐步增多，电梯和消防属于高层住宅必备的共用设施设备，若不及时维修会造成安全隐患。另一方面电梯、消防设施更新改造所需费用较高，原住宅专项维修资金标准不能满足其维修需求。我市结合建筑行业高层住宅建安成本，在《办法》中规定，2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，由开发建设单位缴纳按照建筑面积每平方米20元的比例交存电梯、消防专项维修资金。建立电梯、消防专项维修资金的这一规定解决了高层住宅业主的后顾之忧。

　　4、对应急维修项目作了相关规定

　　专项维修资金的使用需有维修资金列支范围内“双2/3”业主（即经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主）书面签字认可，因此维修资金提取难、使用难一直是老百姓抱怨较多的问题。《办法》规定了，房屋及配套设施损坏危及人身安全的重大维修，可启用应急维修程序。应急维修使用维修资金的，无需“双2/3”业主同意，但应由街道办事处（镇人民政府）现场认定并组织公示。此项规定简化了维修资金的申报使用程序，方便了广大业主在应急情况下使用住宅专项维修资金。

　　5、细化了维修资金使用的分摊原则

　　为保护业主利益，按照受益人与负担人相一致的原则，金坛市根据《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部令第94号），参考《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》（苏府规字〔2012〕1号）拟定了维修资金分摊原则，使我市维修资金的分摊有规可循，便于维修资金的日常管理，同时避免日后产生纠纷。

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