为规范全市危房翻建的规划管理，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，依据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规、规范性文件的规定，结合全市实际，常州市自然资源和规划局拟定了《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》（征求意见稿），现向社会广泛征求意见。书面意见或建议可于2024年8月11日之前以邮寄或邮件方式提交。

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附件1：《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》（征求意见稿）

附件2：关于《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》（征求意见稿）的起草说明

常州市自然资源和规划局

2024年7月12日

附件1：

《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》（征求意见稿）

为规范我市危房翻建的规划管理，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，依据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规、规范性文件的规定，结合我市实际，制定本意见：

一、本意见所称危房，是指在本市行政区域范围内的国有土地上，房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经依据《城市危险房屋管理规定》设立的法定房屋安全鉴定机构或者具有相应检测资质或设计资质的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。

本意见适用于住宅类危房（含私人住宅类、单元式住宅类）、商业服务业类危房以及社区服务设施类危房。

二、具有下列情形之一的危房，不适用本规定：

（一）已纳入征收计划、土地储备计划的；

（二）处于地质灾害隐患范围内的；

（三）位于自然保护地核心保护区范围内的；

（四）法律法规规定的其他需要严格控制的情形。

三、危房翻建应当遵循先规划后建设的原则，有利于节约资源、保障规划实施、提升城市品质和改善人居环境。

四、危房翻建一般应当按照原址、原面积、原高度进行翻建，不得超出其用地范围。其中，原址是指原房屋建筑外墙所坐落位置；原面积是指原房屋不动产权属证书（或规划审批文件）记载面积；原高度是指依据《民用建筑通用规范》确定的原房屋建筑高度。

增加与相邻建筑退让距离、降低建筑高度、减少建筑面积的均视为符合“三原”原则。

五、危房翻建应当满足不影响周边建筑物、构筑物所有权人的合法权益，确因改善基础公共设施和基本生活条件等而增加面积、层数、高度的，改变屋顶形式以及确需移动房屋原址进行翻建的，应当征得利害关系人同意。

六、危房翻建原则上应执行现行标准规范，当条件不具备、执行现行标准规范确有困难时，应不低于原建造时的标准，在与周边建筑整体风貌相协调的前提下，可根据用地条件，合理整合建筑使用功能，按以下规定进行优化设计：

（一）私人住宅类危房一般应按原产权登记面积、原占地范围进行翻建，不得增加建筑层数，不得增加架空空间和停车位等面积；

（二）单元式住宅类危房一般应按原址、原面积、原高度和不恶化现状的原则进行翻建，相关建筑位置、建筑高度、建筑面积可适当突破，日照间距、道路退让等技术指标可在现状基础上适当降低；

（三）住宅类危房原住宅单层层高低于江苏省《住宅设计标准》的，单层层高可以适当抬高，但不应高于省标准；

（四）住宅类危房确因改善基础公共设施和保障基本生活需要，可以在其用地范围内适当增加面积。其中，厨房使用面积每户可以增加至4平方米，卫生间使用面积每户可以增加至3平方米，增加面积部分免于缴纳土地出让金；

（五）住宅类危房确有需要，可以改变屋顶形式。“平改坡”的，翻建后房屋檐口高度不得大于原房屋建筑高度，屋脊与檐口间垂直距离不得大于2.2米。“坡改平”的，翻建后房屋建筑高度不得大于原房屋檐口高度；

（六）社区服务设施类危房在不突破国土空间规划、确保公共利益和安全的前提下，可适当放宽相关技术指标，对建筑使用功能、建筑风格、占地范围进行优化设计，并优先用于建设社区养老、幼托、医疗、家政等配套设施；

（七）单元式住宅类、商业服务业类以及社区服务设施类危房为满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入容积率。

七、金坛区局、各分局分别负责本辖区范围内危房翻建的规划管理工作，各不动产登记交易中心（分中心）负责做好相应的不动产登记工作。

八、危房翻建的申请人为不动产所有权人，涉及多个所有权人的，应当征得全部所有权人同意。申请人可以依法委托业主委员会或其他相关单位、个人提出申请并组织实施。

九、危房可以以栋为单位申请翻建，也可以以宗地为单位申请翻建。

危房申请翻建前，应征得本栋建筑全部所有权人同意。

具有下列情形之一的，还应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条要求经所在宗地内规定比例的业主同意：

（一）社区服务设施类危房调整占地范围的；

（二）增加架空公共空间、公共停车位和按规划要求建设的公共通道等核增面积涉及占用建筑区划内业主共有部分的；

（三）因优化整合改变原建筑用地位置涉及占用宗地范围内公共用地的。

十、申请人应当委托具有相应资质的单位编制翻建项目的建设工程设计方案。金坛区局、各分局、受委托单位应当在市自然资源和规划局官方网站和危险房屋翻建地点醒目处依法对建设工程设计方案组织公示，公示时间不少于10日。规划许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。

十一、申请危房翻建的，可由房屋所在地镇人民政府（街道办事处）负责接收、申报申请材料，并出具初审意见。申请危房翻建建设工程规划许可应当向所在地金坛区局或各分局提交下列材料：

（一）申请报告和危房翻建申请表；

（二）产权所有人身份证复印件，委托办理的应当提供书面委托书；

（三）不动产权属证明材料；已设立抵押权的危险房屋，应当取得抵押权人同意翻建的书面意见或注销抵押登记；被依法查封的危险房屋，应当取得作出查封或限制交易决定的有权机关同意翻建的书面意见或注销查封登记；

（四）经依据《城市危险房屋管理规定》设立的法定房屋安全鉴定机构或者具有相应检测资质或设计资质的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》；

（五）原建设工程规划许可证及其附图或其他规划审批文件；缺失的，应当提供真实有效的原房屋实测图，包括总平面图、各层平面图及立面图，其中总平面图还应当反映与周边建筑、道路的间距和退让关系；

（六）有资质的建筑设计单位绘制的建设工程设计方案；

（七）建设项目批准、核准、备案文件（私人住宅类危房除外）；

（八）房屋所在地镇人民政府（街道办事处）、村委会（居委会）出具的相关意见，私人住宅类危房还需提供四邻意见；

（九）法律、法规规定的其他材料。

十二、经审查符合条件的，在收到申请材料之日起5个工作日内（不含公示时间）核发建设工程规划许可证。

开工前，申请人应当委托具有资质的测绘单位进行放线，并向金坛区局、各分局申请建设工程验线。

工程竣工后，金坛区局、各分局依法组织规划核实。

十三、工程竣工验收后，申请人凭原不动产权属证明材料，依法向不动产登记部门申请不动产变更登记。土地性质及使用期限维持不变。

十四、金坛区局、各分局应当及时将危险房屋翻建的规划许可信息向社会公布，在监管中发现违法建设的，及时抄告城市管理行政执法部门或所属镇人民政府(街道办事处)。

十五、危险房屋翻建属于下列特殊情形的，应当按规定办理：

（一）原房屋已倒塌损毁的，按照规划审批文件确定其原址、原高度、原面积；规划审批文件缺失的，可以综合不动产权属证明材料、历史照片、地形图等档案资料合理确定；

（二）不动产权属证明材料记载建筑面积与规划审批文件批准建筑面积不一致的，以不动产权属证明材料为准。

十六、本市行政区域范围内的集体土地上危险房屋翻建，可以参照本意见执行，另有规定的，从其规定。

十七、溧阳市可参照本意见执行。

十八、城镇老旧小区改造项目、老城厢范围内既有建筑更新项目，涉及文物保护单位、不可移动文物或历史建筑本体及其保护范围、建设控制地带的，以及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、中国传统村落和历史地段保护范围内的建筑，参照相关法律、法规及规定执行。

十九、本意见未涉及的其它类型的危房翻建，参照相关法律、法规及规定执行。

二十、本意见自印发之日起施行，《关于印发<常州市规划局城区民房危房翻建规划管理规定>的通知》（常规〔2009〕54号）同时废止。

附件2：

关于《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》（征求意见稿）的起草说明

为规范我市危房翻建的规划管理，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，依据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规、规范性文件的规定，结合我市实际，制定《常州市危房翻建规划管理实施意见（试行）》。

一、制定背景

2022年4•29湖南长沙居民自建房安全事故后，自建房安全得到了社会各界的高度关注，习近平总书记对自建房安全工作也作出了重要指示批示。国家有关部委、江苏省也多次通知要求坚持人民至上、生命至上，坚持统筹发展与安全，坚持远近结合、标本兼治，全面压实经营性自建房各方安全管理责任，整治存量隐患，遏制增量隐患，严厉打击违法违规行为，建立健全长效管理机制，切实保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定。

《常州市规划局中心城区民房危房修建规划管理规定》（常规〔2009〕54号）自颁布以来，对规范我市中心城区民房的解危消险，保障人民群众的生命财产安全发挥了积极重要的作用。随着近年来城市发展方式由增量扩张逐渐转为存量更新，大量危房亟待翻建改造，该文件在适用范围、申请材料、操作流程等方面已无法满足目前规划管理的实践需要，且我市目前也存在对除民房以外其他类型的危房翻建缺失经验、办法不足等问题。因此，本意见的出台，将进一步扩大适用区域与范围，优化审批程序，探索不同类型危房解危新路径，以更好地服务我市广大市场主体和人民群众对危房改造的需求。

二、主要内容

（一）明确了适用范围

本意见所称危房，是指在本市行政区域范围内的国有土地上，房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全，经依据《城市危险房屋管理规定》设立的法定房屋安全鉴定机构或者具有相应检测资质或设计资质的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级，且无法置换迁建，必须原地翻建的危险房屋。

本意见适用于住宅类危房（含私人住宅类、单元式住宅类）、商业服务业类危房以及社区服务设施类危房。

（二）强调了“三原”的原则

本意见明确了危房翻建项目需遵守“原址、原面积、原高度”的核心规则。其中，增加与相邻建筑退让距离、降低建筑高度、减少建筑面积的均视为符合“三原”原则。

（三）提供了优化调整路径

在基本遵循“三原”原则，征得直接利害关系人同意、满足安全的大前提下，因地制宜地规定了不同类型危房的管控规则和优化调整路径。

（四）优化了审批流程

申请危房翻建的，可由房屋所在地镇人民政府（街道办事处）负责接收、申报申请材料，并出具初审意见。为了充分保障房屋安全，申请人应当委托具有相应资质的单位编制翻建项目的建设工程设计方案。金坛区局、各分局应当对设计方案予以指导，并组织公示，依法实施规划许可、验线、核实等环节。

（五）完善了不动产登记程序

工程竣工验收后，申请人凭原不动产权属证明材料，依法向不动产登记部门申请不动产变更登记。土地性质及使用期限维持不变。

（六）强化了批后监督

金坛区局、各分局应当及时将危险房屋翻建的规划许可信息向社会公布，在监管中发现违法建设的，及时抄告城市管理行政执法部门或所属镇人民政府(街道办事处)。

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