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为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高办文质量，现将《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》（征求意见稿）全文在网上公布，广泛征求意见，以便进一步研究、修改。您可在2019年5月15日之前将自己的意见或建议以书面或邮件方式提交。感谢支持！
通信地址：常州市住房和城乡建设局物业管理处
邮编：213022 联系人：蒋 贤
电话：85682872 传真：85682100
电子邮箱：4387546@qq.com
常州市住房和城乡建设局
2019年5月7日
《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条（目的和依据） 为了加强物业保修金管理，维护业主的合法权益，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据国务院《物业管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》和《常州市住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域内住宅项目物业保修金的交存、使用、退还和监督管理。
第三条（定义） 本办法所称物业保修金，是指建设单位按照规定在物业保修金交存期限内交存，用作保障住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修费用的专项资金。
第四条（管理原则） 物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条（职责分工） 市住房和城乡建设局是物业保修金管理的行政主管部门，负责全市物业保修金的指导和监管工作。
市物业管理中心是新北区、天宁区和钟楼区物业保修金管理机构，负责物业保修金的交存、日常监管和信息化管理系统建设等工作；区物业管理主管部门负责辖区内保修金的使用审核等工作。
溧阳市、金坛区、武进区物业管理主管部门是本辖区内物业保修金管理机构，具体负责本辖区内物业保修金的交存、使用审核、日常监管和信息化管理系统建设等工作。
街道办事处（镇人民政府）协助物业管理主管部门做好物业保修金监管工作。
第二章 交存
第六条（交存范围和标准） 新建商品住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，由其建设单位按照建筑安装总造价的百分之一交存物业保修金。
建设单位已投保的工程质量保险符合国家、省地方性法规及本办法有关规定的保修范围、保修责任和保修期限的，经房屋所在地物业保修金管理机构审核同意，建设单位可免予交纳保修金。
建筑安装总造价按建筑工程施工许可证载明的合同价格（决算审计价格）为准。
第七条（交存期限） 物业保修金交存期限为五年。保修期自住宅物业完成交付使用之日起计算，分期开发建设、交付的住宅物业分别计算。
保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期限内未修复的，物业保修金交存期限延长至修复完成。
第八条（账户开立） 物业保修金管理机构应当委托所在地商业银行作为本辖市（区）内物业保修金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业保修金专户。
第九条（账户管理） 开立物业保修金专户，应当按照交存单位设账，按开发项目设分账。交存期限内，交存单位名称发生变更的，应当自变更发生之日起三十日内，持工商登记等有关证明材料向房屋所在地的物业保修金管理机构办理存储户名变更手续。物业保修金管理机构应当在确认变更后三个工作日内，通知专户管理银行予以相应变更。
第十条（交存程序） 建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，向房屋所在地的物业保修金管理机构提出申请，将物业保修金一次性足额交存于物业保修金专户，取得缴款凭证。
在办理房屋所有权首次登记前，建设单位应当向房屋登记机构提供已经足额交存物业保修金的缴款凭证或其他有效凭证。
第十一条（保修金的补足） 交存期限内，物业保修金不足的，建设单位应当及时补交。物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时，保修金管理机构应当书面通知建设单位补交。建设单位应当在收到通知后十个工作日内，将补交资金存入物业保修金专用账户。
第三章 使用
第十二条（保修责任、保修期限） 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并组织维修。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业签订委托合同，明确双方的权利、责任和义务。
正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（二）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；
（四）其他项目的保修期限按照
合同约定，约定未明确的按5年计算。
第十三条（业主使用不当责任） 业主有下列不当行为之一或因不当行为衍生引发的质量问题，应当由业主依法承担维修责任：
（一）擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的造成结构损伤、构件变形或开裂的；
（二）在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的，或改变原墙面结构或封闭阳台造成墙体雨水渗漏的；
（三）擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间等防水层造成屋顶和楼顶漏水的；
（四）因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。
第十四条（保修费用支出） 物业保修金在物业保修期内，一般不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。
第十五条（督促程序） 物业保修期内，建设单位接到报修的业主、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、社区居（村）民委员会提交的书面维修申请报告后，三个工作日内未派人到现场核查情况，或现场核查情况属实的，但三个工作日内未启动维修等拒不履行保修责任的，报修人可以向建设工程质量监督机构申请进行督促，并提供保修期限证明等材料；建设工程质量监督机构应当收到申请之日起五个工作日内，对属于建设单位保修责任的，督促建设单位限期履行保修义务。
报修人、建设单位对保修范围、保修责任有异议的，报修人可请专业机构进行鉴定。
第十六条（保修金使用程序） 经书面通知督促，建设单位十五日内仍未组织维修的；或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、社区居（村）民委员会可以作为物业保修金使用申请人，按以下程序申请使用物业保修金。
（一）申请人持《物业保修金使用申请表》、《维修工程实施方案》、工程预算书、经建设工程质量监督机构或专业机构鉴定认定房屋建筑安装工程存在质量问题的文件等材料向辖市（区）物业管理主管部门申请使用物业保修金。
（二）辖市（区）物业管理主管部门应当在受理申请后五个工作日内，对符合条件的，出具《物业保修金准予使用通知书》，并发出《物业保修金使用通知书》告知建设单位。
（三）申请人取得《物业保修金准予使用通知书》后，按照申报的《维修工程实施方案》组织维修。竣工验收合格和工程审计后，申请人持施工合同、工程验收报告、审计报告等有关材料向辖市（区）物业管理主管部门申请划转物业保修金。
（四）符合物业保修金划转条件的，辖市（区）物业管理主管部门应当将物业保修金划转事项及审计报告等有关材料向建设单位发出通知,并在小区进行公示（公示时间为七日）。
建设单位收到通知等材料后七日内，向辖市（区）物业管理主管部门书面回复《物业保修金支付确认单》。
（五）公示期满无异议或异议不成立或建设单位未在七日内内书面回复确认单的，辖市（区）物业管理主管部门出具《物业保修金划转通知书》，将可列支保修金划转至维修单位和相关专业单位。
第十七条（审计招标及监理） 申请使用物业保修金的项目，应当由工程造价咨询机构进行审计。
申请使用金额5万元（含5万元）以上的项目，申请人应当通过招投标等公开竞争方式择优选择维修单位。通过招投标等公开竞争方式选择维修单位的，申请人申请划转物业保修金时应提供招投标材料或书面说明材料。
单个项目申请使用维修资金金额20万元（含20万元）以上的，申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。需监理项目，申请人申请划转保修金时应提供监理合同、监理工作总结等资料。
第十八条（可列支的费用） 下列费用按照国家、省、市规定的收费标准执行，可从保修金中列支。
（一）工程造价咨询费用；
（二）工程监理费用；
（三）工程招标代理费用；
（四）其他可从保修中列支的费用。
第十九条（保修金的结息和退还） 已履行保修义务的建设单位，物业保修期结束前三个月内，可向保修金管理机构申请退还保修金。物业保修金管理机构收到申请后，应当将拟退还的物业保修金事项在物业管理区域公示十日，无异议或异议不成立的，保修金管理机构应当将物业保修金余额退还建设单位。
物业保修金自存入银行专户之日起计息，当年交存的按照银行活期利率结息；上年结转的，按银行一年期定期存款利率结息。
第四章 监督管理
第二十条（保修金保值增值方式） 物业保修金管理机构在物业保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或者转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。
第二十一条（管理费用的列支） 物业保修金管理费用纳入部门预算管理，在物业保修金的增值收益中列支，并与物业保修金分账核算。
第二十二条（保修金的查询对账） 物业保修金管理机构应当每年至少一次向建设单位发送物业保修金对账单。建设单位可以随时查询本单位资金账户的使用、结余情况。建设单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求复核。接到复核申请后，物业保修金管理机构应当予以复核，并于七个工作日内将复核结果书面告知建设单位。
第二十三条（保修金的统计报表与检查） 本市建立物业保修金统计报表管理机制。物业保修金管理机构应当定期向市住房和城乡建设局报送当地物业保修金交存和使用情况统计报表。市住房和城乡建设局应当每年组织对全市物业保修金管理情况进行检查。
第二十四条（保修金的财务核算与审计监督） 物业保修金的财务管理和会计核算应当执行《会计法》的有关规定，物业保修金的使用和管理应当接受审计部门的审计监督。
第五章 法律责任
第二十五条（对拒不履行保修责任的处理） 建设单位应当依法承担物业保修责任。建设单位拒不履行保修责任的，市物业管理主管部门应当依法给予相应处理，并可将其不良行为记入企业诚信档案。
第二十六条（行政处罚） 建设单位违反本办法，未按照要求交存或者补足物业保修金的，由辖市（区）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元以上三十万元以下的罚款。
第二十七条（对建设单位歇业破产时的处理） 建设单位歇业、破产时，其欠缴的物业保修金本息或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序，优先清偿。
第六章 附则
第二十八条（施行日期） 本办法自2019年7月1日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目开始施行。
本办法施行以前未交纳物业保修金的住宅物业项目，保修期内的保修责任按照“谁投资、谁负责保修”原则落实。
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