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为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高办文质量，现将《常州市住宅物业管理招投标项目实施办法》（征求意见稿）全文在网上公布，广泛征求意见，以便进一步研究、修改。您可在2019年6月5日之前将自己的意见或建议以书面或邮件方式提交。感谢支持！
通信地址：常州市住房和城乡建设局物业管理处
邮编：213022 联系人：蒋 贤
电话：85682872 传真：85682100
电子邮箱：4387546@qq.com
常州市住房和城乡建设局
2019年5月29日
《常州市住宅物业管理招投标项目实施办法》
（征求意见稿）
第一条【制定目的】为了进一步规范我市住宅物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《常州市住宅物业管理条例》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条【适用范围】在本市的住宅物业管理项目招投标活动及监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅物业管理招投标，是指住宅物业的招标人通过招投标方式，选聘物业服务企业的活动,但不包括涉及到政府采购的住宅物业管理项目。
本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位，和经业主大会授权的业主委员会（以下简称业主委员会）或经业主共同决定授权的物业管理委员会（以下简称物业管理委员会）。
本办法所称投标人是指投标资格合格，并响应住宅物业管理招标、参与住宅物业管理投标竞争的物业服务企业。
本办法所称前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条【管理体制】市住房和城乡建设局负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作。
辖市（区）物业管理行政主管部门具体负责本辖区内住宅物业管理招标投标活动的日常指导、监督管理工作。
第四条【建设单位招投标】住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当依法通过招标投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，负责前期物业管理。
第五条【招投标平台】市住房和城乡建设局在市公共资源交易中心建立统一的住宅物业管理项目招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为新北区、天宁区、钟楼区行政区域内物业管理招投标活动提供指导和服务。
溧阳市、金坛区、武进区物业管理主管部门可以单独建立招投标平台，为本行政区域内物业管理招投标活动提供指导和服务。
市物业管理协会应当发挥社会组织的专业优势，配合市公共资源交易中心开展平台的建设与服务工作。
业主委员会可以通过招投标平台选聘物业服务企业；物业管理委员会应当通过招投标平台选聘物业服务企业。招投标平台应当为业主委员会或物业管理委员会提供便利条件。
第六条【服务标准】招标人应当执行物业服务收费政策规定，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质，设定不同标准的服务，实行不同收费标准。
第七条【招标备案】住宅前期物业管理招投标时，招标人应在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报项目所在地的区物业管理主管部门备案：
1、区域备案证明；
2、招标公告或者投标邀请书；
3、招标文件，包括前期物业管理方案以及落实物业管理配套设施和用房建设的规划图纸；
4、委托代理机构招标的，应当提供与代理机构签订的招标代理委托合同；
5、法律、法规规定的其他材料。
区物业管理主管部门发现招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。
第八条【招标报送】业主委员会或物业管理委员会需要通过招投标平台选聘物业服务企业的，应在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，向项目所在地的区物业管理主管部门报送以下材料：
1、申请表；
2、业主大会作出关于不再续签物业服务企业的决议、关于选聘新的物业服务企业方案的决议（方案应当明确载明物业服务内容、服务标准和物业服务收费标准等）、授权业主委员会作为招标人代表的决议，物业管理委员会作为招标人代表的，提供业主共同决定；
3、业主委员会（物业管理委员会）备案证明；
4、招标公告（投标邀请书）和招标文件；
5、委托代理机构招标的，应当提供与代理机构签订的招标代理委托合同；
6、法律、法规和规章规定的其他材料。
区物业管理主管部门根据上述材料出具书面意见书及协助提供相关资料，招投标平台根据区物业管理主管部门的意见开展后续招投标活动。
第九条【招投标程序】前期物业管理招投标、业主委员会或者物业管理委员会通过招投标平台选聘物业服务企业的，应当遵循以下流程：
（一）发布招标公告。招标人采取公开招标方式的应当在公共资源交易中心网站和“常州市物业管理网”上发布招标公告；招标人也可以增加发布公告的媒介。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资格的物业服务企业发出投标邀请书。
（二）投标报名。投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送至投标地点。
（三）组织开标。由招标人或招投标活动组织人在市公共资源交易中心主持开标，邀请所有投标人参加。开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。
（四）组织评标。评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成。评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法开展评标，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
（五）确定中标人。招标人应当依法按照中标候选人的排序确定中标人。
第十条【编标时间】特殊情况下，由招标人申请，经项目所在地的区物业管理主管部门征求所有投标人全部同意的，投标文件编制时间可提前到不少于10日。
第十一条【招标方式】住宅物业管理区域内总建筑面积10万平方米（含）以上的，招标人应当采用公开招标方式选聘物业服务企业；总建筑面积10万平方米（不含）以下的，招标人也可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。
第十二条【重新选聘】前期物业服务期间，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘物业服务企业的，应当遵循以下程序：
1、新的服务内容、服务标准和收费标准等内容的选聘方案征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日；
2、建设单位作出解聘原物业服务企业的决定后，应同时书面告知项目所在地的区物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会；
3、建设单位按照本办法第七条规定提交材料报项目所在地的区物业管理主管部门备案后，在招投标平台重新选聘物业服务企业。
第十三条【开标监督】住宅物业管理招标投标活动的开标、评标和中标过程，项目所在地区物业管理主管部门应派人到场进行全程监督。
业主委员会或物业管理委员会可以推荐2-3名代表观摩开标全过程，监督开标活动，但不可干预评标委员会的评标和开标。
第十四条【投标禁止行为】投标人不得弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
禁止投标人以明显低于我市物业服务社会平均成本价套取中标。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人、评标委员会成员或其他工作人员行贿等不正当手段谋取中标。
第十五条【合同备案】建设单位应当自确定中标人30日内，将有关招投标的资料报项目所在地的辖市（区）物业管理主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、前期物业服务合同等资料。
区物业管理行政主管部门应当在收齐上述资料之日起五个工作日内，对比前期物业服务合同实质性内容后，办理中标备案手续，在物业服务合同上加盖备案章。
第十六条【合同明示】建设单位销售物业前，应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同；建设单位修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同向物业买受人明示并予以说明，并将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。
第十七条【异议投诉】投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法逐级向有关部门投诉。
第十八条【解释权】本办法由市住房和城乡建设局负责解释。其它未尽事宜按国家、省相关规定执行。
第十九条【施行日期】本办法自2019年8月1日起施行。原市房管局《关于颁布<常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（常房发〔2005〕2号）、《关于印发<常州市市区前期物业管理招标投标工作规程>的通知》（常房发〔2005〕3号）、《关于进一步加强前期物业管理工作的通知》（常房规发〔2013〕1号）同时废止。
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