《金坛市物业管理办法》（以下简称《办法》）于2014年5月10日经市政府第17次常务会议讨论通过并于2014年7月1日起正式实施。现就《办法》相关内容解读如下：

　　一、《办法》出台背景

　　2013年5月1日新修订的《江苏省物业管理条例》（以下简称《省条例》）正式颁布实施，同年9月《常州市物业管理办法》（以下简称《常州市办法》）也一并出台，为加快我市物业管理制度建设步伐，提高全市物业管理整体水平，更好地解决物业管理中存在的难点问题，我市研究制定了《办法》。

　　近年来，伴随着物业管理行业的快速发展，全市物业管理行业规模不断扩大，各类矛盾也不断涌现，突出表现在以下几个方面：

　　（一）属地管理尚未落到实处，各职能部门未形成合力

　　2010年，金坛市已建立了“条块结合、属地管理”的物业管理新机制。但金坛市属地管理机制尚未落到实处，属地政府仍未实现从协助者向责任人的角色转变，社区也未将物业管理纳入日常工作范围。因管理主体不明、工作职责不清，社区物管专职人员的工作积极性受到严重的影响。此外，对小区的管理问题，一些行政管理部门相互推诿的现象仍时有发生，不符合《省条例》及《常州市办法》的文件精神。

　　（二）物业服务企业长期亏损，撤出小区频繁

　　物业服务费收缴难是物业服务行业中最主要的难题，尽管已通过多种形式组织了相关的宣传引导工作，但收效甚微。目前，全市物业服务费平均收缴率不足80%，老住宅小区不足60%。因收费标准低、收缴率不高，而物业服务成本逐年加大，物业服务企业长期亏损，经营更加困难。自2006年以来，全市共有16个小区的物业服务企业撤出，涉及居民1.2万户，建筑面积近110万平方米。企业撤出导致小区陷入无人管的状况，影响了居民的日常生活。

　　（三）房屋维修问题引发的业主投诉多

　　开发商不履行商品住宅保修期内的保修责任，更有部分外地开发商待房屋建成交付后一走了之，房屋维修无人管。业主将责任归结于物业，引发矛盾不断，而政府部门又缺乏相应制裁措施和手段，使得业主、开发商和物业服务企业之间涉及房屋维修的投诉纠纷居高不下。

　　为了促进上述问题的有效解决，同时也为了更好地贯彻落实《省条例》及《常州市办法》的新要求，制定《办法》是十分迫切及必要的。

　　二、《办法》的起草过程及总体思路

　　在前期深入调研的基础上，2013年10月《办法》征求意见稿完成并在全市各部门及社会各界公开征求意见。结合各方意见，经过多次的讨论修改，形成了目前的《办法》。

　　本次《办法》的制定工作，遵循落实属地管理、推进部门联动、强化行业监管、解决突出矛盾”的总体思路，即通过地方法规的形式明确物业管理工作属地负责制，突出了街道办事处（镇人民政府）在物业管理中的基础作用，明确物业管理相关部门的职责，推动各部门形成合力。同时通过前期物业服务履约保证金等制度的建立，进一步强化了行业主管部门的监管力度，规范物业管理行为，提高物业服务主体履约意识。此外，对亏损企业行业扶持、维修资金的应急使用等突出问题也做了具体明确。

　　三、《办法》的主要内容

　　（一）物业管理体制大变化，属地政府成主角

　　《办法》根据《省条例》及《常州市办法》的文件精神，对我市物业管理体制做了调整，即通过地方法规的形式，明确了物业管理工作属地负责制，赋予了街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督职责，突出了街道办事处（镇人民政府）在物业管理活动中基础作用。

　　金坛市早在2010年就学习周边城市物业管理先进经验，由市政府出台了《关于加强市区住宅小区物业管理的意见》，以“条块结合，分级管理”为核心，成立了由多部门组成的市物业管理领导小组，金城镇政府和开发区管委会分别设立了物业管理办公室，社区成立了物业管理工作站，建立了社区、镇区、市三级物业管理体制及投诉处理机制，专项负责辖区内物业管理工作。此次《办法》进一步明确了街道办事处（镇人民政府）在物业管理活动中的主导地位，将更加有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了有利条件。

　　（二）建立会议联席制度，各部门齐抓共管

　　根据《省条例》及《常州市办法》的文件精神，《办法》明确了公安、规划、城管等相关职能部门在物业管理中的工作职责，同时规定街道办事处（镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理好物业管理重大事宜。此外，为避免小区内行政执法出现条块分割、互相推诿、“执法真空”的现象，《办法》第七十八条规定，公安、住建、卫生、环保、规划、城管、民防、工商、质监等行政主管部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　此举将有助于政府各行政主管部门形成合力，改变原来单一的行业管理模式，建立属地管理和相关部门负责制的综合管理体制，就小区内居民毁绿种菜、车辆乱停放、房屋乱搭建等物业服务企业无法管理的违规现象进行整治，减少小区矛盾纠纷，维护广大业主的合法权益。

　　(三)加大行业扶持力度，减轻企业负担

　　物业服务企业属微利行业，具有一定的公益性质，因此《省条例》及《常州市办法》明确规定，各级政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。《办法》为加大老住宅小区或次新小区的物业管理扶持力度，对交付时间满十年（按首期交付时间计算）的住宅小区提供物业服务且考核达标的物业服务企业，实行对其在物业服务过程中所缴纳的营业税地方留存部分同等金额的奖励，从而减轻物业服务企业的负担。

　　（四）建立履约保证金制度，加强行业监管

　　为进一步规范前期物业管理行为，加强物业服务行业监管，提高物业服务主体履约意识，维护业主和企业的合法权益，根据住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《省条例》及《常州市办法》的文件精神，《办法》第三十七条规定，建设单位、物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，向金坛市物业管理行政主管部门缴纳前期物业服务履约保证金。通过收取一定数量的履约保证金，以保证物业责任单位履行义务，如果企业在从业期间出现“撂担子”的行为，保证金便可在镇区的监管下用于解决小区物业服务各项整改问题及应急管理，防止小区陷入管理真空。

　　（五）房屋突发状况，维修有应急办法

　　住宅专项维修资金属于全体业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，按照国务院《物业管理条例》的规定，动用这笔钱必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才能使用。但遇到电梯故障等危及人身安全的紧急情况，走两个“三分之二”条件动用维修资金进行维修的效率就相对较低，特别是一些“空巢”率高的小区，更是无法实现，从而使业主家庭财产受到损失，对此业主意见纷纷。

　　此次《办法》第八十六条明确了应急维修方式，当出现屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形时，业主委员会、物业管理委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金受理点复核后进行应急处置。

　　（六）明确相关收费标准

　　1、针对《省条例》和《常州市办法》中首次业主大会会议经费未明确的情况，《办法》第十七条规定，建设单位应按照30元/户（最低不少于2万元，最高不超过5万元）的标准缴纳首次业主大会筹备经费，为小区业主大会的顺利召开提供保障。

　　2、针对《省条例》和《常州市办法》中前期开办费未明确的情况，《办法》第三十九条规定，建设单位应当按小区规划总面积0.5元/平方米（最低不少于3万元）的标准提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

　　3、针对小区建成后的房屋质量纠纷，《办法》第八十二条规定，在工程竣工验收前，应当按工程价款结算总额的百分之五预留工程质量保证金，并交由住建部门管理。该制度的实行，将促进开发建设单位提高质量责任意识，及时处理物业保修期内质量投诉和纠纷，更好地维护广大业主权益。

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