3月14日《关于加强武进区物业企业住宅小区物业服务考核工作的通知》发布，为便于理解该政策有关内容，特做以下解读：

一、出台背景和过程

随着2013年5月份《江苏省物业管理条例》、9月份《常州市物业管理办法》的出台，武进区2014年1月出台了《关于深入推进物业管理工作的实施意见》（武政发〔2014〕2号），同年11月出台了包括对属地政府、相关职能部门、各物业服务企业进行物业管理工作考核的《武进区物业管理工作考核办法（试行）》（武政发〔2014〕203号），标志着武进区物业管理进入了“属地为主、条块结合、多方参与、社会治理”的全新工作机制。该《办法》进一步理顺了武进区的物业管理职能和关系，创新了物业管理模式和机制，通过明确各方主体职责，完善体制机制建设，规范行业健康发展，营造浓厚和谐氛围，不断提高物业服务行业形象和服务质量，全面提升全区物业管理工作的满意度。

2015年7月，国务院办公厅下发了《关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》（国办发〔2015〕58号），要求大力推广随机抽查，规范监管行为，创新管理方式，强化市场主体自律和社会监督。为深入贯彻文件精神，有效提升武进区住宅小区物业管理水平，武进区房地产管理处于2016年12月下发了《关于开展武进区住宅小区物业管理巡查工作的通知》（武房管发〔2016〕14号），对全区行政区域范围内的住宅小区进行物业管理工作巡查，对业主投诉问题较多的项目重点检查，对检查出的问题书面告知项目限期整改，及时督促企业纠正不规范服务行为，表明武进区物业管理行政主管部门进一步转变管理模式，更加重视和加强市场日常监管。

2017年国务院先后取消了物业服务企业一级和一级以下资质的核定，同年江苏省住房和城乡建设厅下发了《关于开展全省物业服务行业“双随机”检查的通知》（苏建房管〔2017〕364号），常州市住房保障和房产管理局下发了《关于开展全市物业服务行业“双随机”检查的通知》（常房发〔2017〕38号），要求各级物业行政主管部门要加强组织领导，加大查处力度，加强社会监督，加强长效机制建设。这充分说明物业市场的运行管理，已经由物业行政主管部门通过行政审批手段把控企业质量和前期市场准入，向物业服务市场化运营和行政主管部门的事中事后监管以及社会各界共同参与管理进行了转变。同年，武进区出台了《武进区城市长效综合管理住宅小区专项整治行动方案》，通过明确住宅小区内各职能部门管理职责，联合检查，专项整治，强化社会监督，起到了很好的齐抓共管效果。

2018年，在对住宅小区物业管理巡查、双随机检查、长效管理专项整治的基础上，武进区住建局与城管局于3月14日联合出台了《关于加强武进区物业企业住宅小区物业服务考核工作的通知》，明确加强对物业服务企业日常经营行为的监管，进一步规范物业服务企业行为，提升小区业主满意度。

二、目的和意义

通过进一步修订完善《武进区住宅小区物业管理工作考核办法（试行）》中对物业服务企业考核的相关要求，建立物业服务企业红黑名单制度；设置物业服务市场准入门槛；进一步落实武进区物业管理各项制度和措施；有效遏制物业服务行业存在的不完全履约、降低服务标准、账目不清、公共收益和分配不向业主公开等不良行为；查处物业管理中违法违规行为，维护广大业主的合法权益，营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的物业服务市场。

三、主要内容和特色亮点

（一）考核方法更加科学合理化，具有可操作性。

物业服务企业在小区的管理服务中涉及到企业的内部制度管理、台账管理、环境卫生和绿化管理、公共设施设备管理、门岗和巡逻等公共秩序管理、客服服务和财务管理、投诉和纠纷协调服务、装饰装修和维修服务等诸多方面的工作。因此对物业服务企业理想化的监管，是对物业服务企业按照所承接项目的《物业服务合同》和《物业服务标准》进行检查考评，确定企业是否规范化运作，是否符合合同和服务标准的要求。但由于：

1、物业服务企业在不同的小区所进行的物业服务是有差异的。小区业态不一样，所配套的公共设施设备不一样，物业服务费收费标准不一样，物业服务标准和服务内容也不一样。由于各项目《物业服务合同》和《物业服务标准》的不一致，导致无法用统一的考评标准去考核每个项目，考评的分数也很难对企业进行公平、合理的排名；

2、随着物业管理属地负责制的工作推进，由属地政府物管部门对物业项目进行监管和考评切合实际工作要求，具有可操作性。但由于常规考核涉及内容多、专业性强，考核人员的不同必然导致考核结果的差异性，很难保证最终对企业的考评结果和排名的公平、公正性。

3、由于物业服务企业承接项目数量的不一致，导致常规性物业管理考核容易出现只承接了少量的、新的、收费标准高的项目的企业考评排名很高；承接少量的、旧的、收费标准低的项目的企业考评排名很低；承接大量项目的企业考评排名同样靠后。考核结果很难体现物业服务企业真正的服务水平。

而这次考核，一是对物业服务企业在承接项目中所应做到的基础工作进行统一明确、细化，考核标准详实、清晰，尽量排除了各项目物业服务的差异化，有利于物业服务企业和考核人员对照实施；二是由于考核内容是物业基础服务工作，如果企业评分结果是按照所有项目的平均分计算，那么大多数企业的分数将非常接近或相同，要想拉开分值，只有对考评内容的每项评分分值加大，这将对项目少、收费高的企业有利，而对项目少、收费低的企业不利。因而这次考核对物业服务企业的评分是基础分加上所有项目扣分和加分之和，既缩小了不同项目的评分差异，也拉开和细分了企业的评分结果；三是在《通知》中要求各属地政府物管部门对项目的考核应当提供评分依据并经物业服务企业该项目负责人确认，考核人员有徇私舞弊行为的将纳入对属地政府的物业管理考核工作中予以扣分，确保考核结果的真实有效；四是这次考核加分只针对项目的达标创优，既保证了加分的真实性，又鼓励物业服务企业通过项目创优规范物业服务行为，提升小区品质和业主满意度，充分体现了公正、公平、公开的原则。

（二）考核加强了对当前热点、难点问题的监管力度。

这次考核的内容主要是针对当前小区业主和社会各界反映的热点、难点问题。例如：小区公共收益、电梯专项经费、代收代付费用的收支情况，一些物业服务企业不进行公示，一些公示了业主没有关注；小区业主违章建设的情况，一些物业服务企业劝阻不成不上报相关部门，一些上报多部门但无人处理；小区质保期内的房屋因质量问题需要维修，在开发商推诿、拖延时，一些物业服务企业不知道上报相关部门等等情况的存在，导致了小区业主和物业服务企业之间的误会和矛盾，通过这次考核明确了物业服务企业应该做哪些事、做到哪一步，同样也明确了哪些是相关职能部门的职责，物业服务企业应该向谁上报等情况。

（三）考核的结果运用更强化实效。

这次考核对物业服务企业的考评结果详细规定了对物业服务企业和物业项目的奖惩措施。设立了红黑榜，对名列前茅的物业服务企业进行表彰宣传，曝光落后的企业，并将考核结果纳入物业服务企业市场准入条件，要求招标人在招标文件中明确对考评优良的物业服务企业给予加分，对考评不合格的企业限制进行招投标。

（四）与城市长效综合管理要求相结合。

城市长效综合管理是我市一项重要的民生工程。长效考评工作的开展在很大程度上提升了小区的环境面貌，其考评内容和小区物业服务是密不可分的，但是城市长效综合管理对所有小区的要求均在同一标准线，而物业服务企业根据《物业服务合同》、《物业收费标准》、《物业服务标准》的不同所提供的服务是不相同的。因此在这次考核中通过将长效考评和物业自身服务要求相结合，既考虑了物业服务企业服务项目的差异性，同时也促进了城市长效综合管理工作的开展。

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