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主持人：各位嘉宾、网友，大家好！这里是常州市人民政府门户网站“在线访谈”栏目，今天这期“在线访谈”节目的主题，是“钟楼区物业管理创新相关政策解答”，我们邀请到的嘉宾是钟楼区副区长芮春祥先生，钟楼区住房和城乡建设局局长李恒栋先生。芮副区长、李局长，请给我们广大网民问个好吧！ 2020-10-28 10:00:29

芮春祥：主持人好，各位网友好，我是芮春祥。非常感谢大家对钟楼区住房和城乡建设事业、小区物业管理工作的关心与支持，今天有机会借助“在线访谈”这个平台，希望各位网友能够积极参与互动，把好的意见与建议提供给我们，为钟楼更好地开展住建领域各项工作出谋划策，也让我们共同为市民朋友们收获更多的幸福感和满足感而努力，谢谢大家！ 2020-10-28 10:02:15

李恒栋：主持人好，各位网友好，我是李恒栋。欢迎各位网友对钟楼的住建工作、尤其是我们今天重点解答的小区物业管理工作多提宝贵意见，希望我们能够为广大市民朋友们提供更优质、更及时的服务，让全区更多居民拥有更加幸福美满的生活！ 2020-10-28 10:04:08

主持人：今年以来，受到新冠肺炎疫情的影响，我们居住在小区之中也切身体验到了在物业管理领域所采取的一些举措，能不能请两位领导简单介绍一下，在今年的新冠肺炎疫情中，作为物业行业的主管部门，区住建局具体指导物业条线开展了哪些工作呢？ 2020-10-28 10:06:16

芮春祥：疫情以来，住建部门在物业管理方面从以下四个方面着手开展有关工作：一是高度重视疫情防控部署。钟楼区住建局组织街道（镇）、物业企业，召开专项微信视频会议，进行疫情防控工作部署，明确居民小区疫情防控“十个一律”工作要求，发放钟楼区住建局物业行业疫情防控工作通知40余份。二是保障疫情防控物资。疫情防控期间各物业企业反馈消毒药水、口罩、额温枪等物资紧缺，为了确保疫情防控工作有序开展，区住建局主动与区疫情防控应急指挥部协调，根据各物业企业上报周消耗量，每周解决口罩购买28000个，消毒药水按需购买，另在巡查期间向部分物业企业赠送口罩累计5000余只。三是加强部门协调联动。在疫情防控期间，区住建局联合区公安分局、街道（镇）对辖区内的各项目疫情防控情况进行巡查，对疫情防控得力的予以表彰，发现防控不力的企业立即处罚。期间，对御源林城防控得力的3名保安进行表彰奖励，对锦江丽都花园、金禧园、安阳花园3个项目防控不力在全区进行通报批评。各物业企业除做好日常防控工作外，还密切配合社区开展居家隔离服务工作，提供业主生活所需的帮助，如送餐、代购食物、为学生打印学习资料等服务。四是加强宣传有序引导。在疫情防控期间，对小区进行封闭管理，向小区业主发放出入证，只留一个出入口，小区内充分利用小区电子显示屏、小区公告栏、横幅等对业主进行广泛宣传，让业主自觉做到不聚集、不串门，主动配合物业工作人员防控检查、登记等相关工作。 2020-10-28 10:11:14

主持人：好的，刚才我们通过芮副区长的简要介绍，了解了今年以来围绕疫情工作，钟楼住建在物业管理领域开展的一些工作，现在让我们回归到今天的访谈主题——物业管理创新相关政策上来。那么，让我们把提问时间交给网友朋友们。 2020-10-28 10:13:36

网友_翻山越岭遇见你：请问两位领导，目前钟楼的物管创新主要有哪些方面的内容？ 2020-10-28 10:14:13

李恒栋：今年以来，我们在物业管理领域推行的创新举措主要可以分为两个部分，一是积极推进《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》在全区的贯彻落实，二是推动“钟楼区住宅物业管理系统”在全区各个小区的接入应用。 2020-10-28 10:16:20

网友_七上八下：我想问问，是在怎样的一个背景下，钟楼开始推行《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》和运用“钟楼区住宅物业管理系统”？ 2020-10-28 10:17:19

李恒栋：随着城市化发展，住宅小区越来越多，住宅物业管理涉及面广、关注度高，与广大人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定、构建和谐社会具有重要意义。近几年来，物业管理矛盾数量更是逐年上升，且矛盾纠纷呈现多发性、多样化、群体性、复杂性等特点。近三年来，我局接到涉及物业管理的信访投诉共4544件（其中物业收费类信访投诉1258件，业委会换届引起的信访投诉215件，物业服务类信访投诉809件，共用部位、公用设施维修类信访投诉686件，物业企业进退引起的信访投诉67件，邻里纠纷引起的信访投诉210件，其他类信访投诉1299件），两会交办的涉及物业管理提案建议共33件（其中主办25件，会办8件）。两会代表、委员及业主关注的问题主要集中在：部分开发建设单位、物业企业履约不到位，开发遗留问题突出；一些物业企业收费难、提价难，收支不透明，信息不对等；有些业主委员会与业主之间过度维权，相互不信任……因此，为维护广大业主合法权益，促进社区治理提质增效，推动我区物业服务行业专业化、社会化、市场化、法治化发展。同时，为进一步细化、落实国家、省、市物业管理条例的相关规定，增强物业管理针对性和操作性，规范钟楼区住宅物业管理参与各方主体行为，明确各方权责，着力解决住宅物业管理活动中存在的突出问题，决定出台《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》。在《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》中明确提到推进物业管理智能化，利用“互联网 ”技术手段，实现小区管理的公开透明，让业主足不出户、利用手机了解小区、决策事务、报修投诉、缴纳费用。 2020-10-28 10:22:05

网友_月色真朦胧：新出台的《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》有哪些特色亮点呢？ 2020-10-28 10:23:04

芮春祥：《实施意见（试行）》主要有以下几个方面的特色亮点：（1）明确了党建引领物业管理的工作原则。根据党的十九大报告关于坚持党对一切工作的领导，十九届四中全会推进国家治理体系和治理能力的要求，在总体要求中强调以基层党建为引领，以政府治理为抓手，以业主需求为导向，以改革创新为动力，明确了“区住建局—街道（镇）—社区（村）—业委会（物管会）”四级联动机制，在各级党组织领导下有序开展业务工作。（2）明确了物业参与各方职责。物业管理过程中，现行的相关法律对参与各方主体职责相对比较宏观，具体操作不够明晰，《意见》针对这一情况将各方职责进行了明确细化，区住建局、区相关行业主管部门、街道（镇）、社区（村）、业委会（物管会）、开发建设单位、物业企业、业主等物管参与各方要在《意见》规定职责范围内，行使权力、履行义务。（3）规范了物业管理关键环节。规范物业管理工作的重点在于关键环节，《意见》理顺了物业管理的两个阶段，即前期物业管理阶段和非前期物业管理阶段，进一步明确开发建设单位、前期物业中标企业、市场化选聘物业企业、实行自治管理的业委会、政府委托实施相关物业管理项目的企业在具体实务中的工作流程和时间节点。如开发建设单位在预售前，明确保修金、首届业主大会筹备经费缴纳的标准和时间，物业用房位置、面积、装修、使用，交付业主使用前承接查验方式，车位租售价格与方案等。避免事后随意变更、推诿，不作为、乱作为现象，让管理者和实施者具有实际可操作性。（4）充分运用信息化参与物业日常管理。考虑到传统物业管理的手段已不足以满足社会发展和业主需求，区住建局开发“钟楼区住宅物业管理系统”，通过展示小区信息让业主有充分的知情权，使小区费用公开透明化，为业主决定小区共同管理事项提供高效、可追溯的表决和决策方式，进一步提升参与度和透明度，将表决内容有效传递给全体业主，避免“代签字”“被代表”现象。（5）建立了物业服务第三方评估制度。当前物业管理中，开发建设单位、物业服务企业和业主之间的矛盾，主要由于双方信息不对称，对服务评价标准不一致，小区业委会（物管会）、业主在人员结构、专业能力等方面相对物业服务企业较弱等方面的原因所产生。《意见》确定了通过引入第三方评估的制度，作为物业管理行业行政监管手段的有效补充，进一步发挥市场调节机制的作用，从而为解决因物业服务质量而引发的矛盾纠纷提供了渠道。 2020-10-28 10:29:17

网友_非黑即白：新出台的《钟楼区住宅物业管理实施意见（试行）》对物业服务企业有没有建立配套的奖惩机制？ 2020-10-28 10:30:42

李恒栋：《实施意见（试行）》目前已经建立了奖惩机制。当前，物业企业管理水平良莠不齐，物业企业不顾城市形象、不配合文明城市测评、城市长效管理等问题大量存在。因此，为奖励先进、鞭策后进，《意见》采取每年组织开展小区物业服务评定的做法，进行综合排名，排名靠前的小区物业企业、业委会、所在社区等进行表彰并给予一定的物质奖励，调动其积极性；排名靠后的全区进行通报批评，取消当年的评优评奖，物业企业在企业诚信档案予以记录；低于最低合格分的物业企业纳入黑名单，当年底自动退出在管项目；业委会、业主代表欠缴相关费用，不带头模范履行业主义务，终止其资格；业主转让时凭结清物业费凭据进行交易。 2020-10-28 10:35:43

网友_大熊喵喵喵喵喵：你好，我是在一个开发公司任职的，在前期物业管理阶段，作为开发建设单位，我们需要提交哪些材料给住建局审核备案，启动前期物业选聘工作呢？ 2020-10-28 10:36:09

芮春祥：在前期物业管理阶段，开发建设单位需要提供以下材料交住建局进行审核备案：（1）物业管理用房位置、面积、装修布局方案。主要内容包括：水电通、铺设地板砖、卫生间台盆卫生洁具到位、各功能区域及办公用品配置。（2）保修金的交存计划、使用及退还方案。首批交付业主使用前，按建安合同价的1%缴存至主管部门专用账户。（3）首届业主大会筹备经费交存方式。具体标准：总建筑面积20万平方以下项目缴纳5万元、20—30万平方米项目缴纳8万元、30万平方米以上项目缴纳10万元。在本小区总建筑面积交付率大于（等于）50%时，将该费用交存至属地街道（镇）专用账户。筹备经费的不足部分，由开发企业予以补足，不补足部分可在保修金中扣除；筹备经费的结余部分，转入小区公共收益并归全体业主所有。（4）物业承接查验方式。方案必须按《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号），明确聘请第三方查验、查验费用由开发建设单位承担。（5）车位租售价格及方案。非产权车位应明确租赁价格、租赁方式；产权车位应明确出售价格、方式，未出售前的租赁方案等内容。（6）消防、电梯等质保方案。（7）住宅产生收益的场所、用房、设施清单，出租使用及收益分配方案。 2020-10-28 10:41:30

网友_千里走单骑：既然前面一个网友问到了前期物业阶段，开发建设单位应该提交的材料，那能不能再介绍一下前期物业中标企业需要做哪些事呢？ 2020-10-28 10:42:08

李恒栋：前期物业中标企业应与开发建设单位签订前期物业服务合同，报区住建局备案后生效，合同自首次竣工备案交付通知确定的物业交付之日起，期限一般不超过3年。合同到期后，建设单位未续聘或另聘物业的，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在此期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月告知对方，并按市《条例》第三十六条执行。合同条款应包含以下主要内容：（1）物业承接查验方案；（2）承诺服务期间，物业服务合同中所有收入、支出对全体业主公开，接受政府和业主监督；（3）服务期间自觉接受社区（村）党组织或业委会（物管会）领导，管理事项、决策，经费支出、支付，严格按程序进行，并接受政府购买的第三方服务机构进行质量评估；（4）接管保证金交存、使用、退还条件；（5）消防、电梯等维保（外包）方案；（6）车位租赁使用方案；（7）物业用房使用管理方案；（8）物业费、公共收益进入小区公共账户，明确分配、使用接受政府和全体业主监督；（9）承诺合同到期前3个月，由财政部门认可的第三方服务机构对管理服务期间（最长三年）财务进行审计，审计费在合同中进行约定；对设施、设备功能是否完好进行查验，功能完好的移交接管企业，功能缺失的修复后才能移交（自然老化的除外，提供日常维护保养履职到位台账）；（10）违约责任和合同解除的条件。中标企业在规定时间内无正当理由不与招标人订立合同，取消中标资格，并处以项目年标的总价10‰以下的罚款；中标企业将项目整体转包，或将中标项目肢解后，分别转包他人的，取消中标资格，并处以项目年标的总价5‰以上10‰以下的罚款。承诺在管期间，根据市住建局《物业企业及项目经理诚信记录》，物业企业诚信分值低于最低合格分的，合同未到期的到当年底合同自动解除，并由开发建设单位（或业主大会）提前3个月启动重新选聘程序；（11）承诺物业管理企业变更后，在通知规定的期限内办理物业及相关设施、设备、费用、资料的移交工作及违反移交规定应承担的责任。 2020-10-28 10:47:06

网友_@喧嚣：我想了解一下，如果不是在前期物业管理阶段，选聘市场化物业企业有什么要求？ 2020-10-28 10:48:05

芮春祥：物业企业的选聘应当进入公开采购平台；向社区（村）党组织报备、业主大会决议并授权后，业委会（物管会）与物业企业签订服务合同；合同期限原则上不超过本届业委会任职期限；合同条款内容应包括前期物业中标企业合同中列出的11项条款内容。实行酬金制的物业管理小区，业委会的管理方案应向社区（村）党组织报备，在管理过程中应配合政府相关检查、测评要求，存在问题应及时整改到位。 2020-10-28 10:50:48

网友_一颗幸运星：如果一个小区内已经有业委会，但是没有物业公司，应该如何进行自治管理呢？ 2020-10-28 10:51:25

李恒栋：向社区（村）党组织报备并明确以下内容后，到属地街道（镇）办理备案，经审核通过后实行自治管理。在自治管理过程中，自觉接受社区（村）领导，管理事项、决策，所有费用收入、支出对全体业主公开，定期公示，严格按程序进行，并接受政府管理和业主监督。公示的内容包括：（1）日常事务管理负责人；（2）管理的内容、标准、费用；（3）涉及到消防、电梯、高配、监控等特殊要求的，必须委托专业维保机构，并签订维保协议。 2020-10-28 10:52:12

网友_醉倚栏杆：对于服务不到位的物业服务企业，有哪些惩治措施吗？ 2020-10-28 10:53:13

李恒栋：住建目前对于物业企业的相关措施有以下几种：（1）发生以下三类情形的，取消当年评优评奖资格，针对存在问题限期整改。整改不到位的应更换项目经理；约谈物业企业负责人，并在诚信档案予以记录。一是在市、区两级物业行业主管部门的考核、测评中排名后3位的市场化物业项目；二是在项目管理期间，因管理不善，被行政主管部门处罚的；三是被市级媒体曝光，经查证属实且造成较大负面影响的。（2）诚信分值低于最低合格分的项目经理，记入钟楼区物业项目经理黑名单，并约谈物业企业，记入诚信档案。（3）诚信分值低于最低合格分的物业企业，记入钟楼区物业企业黑名单。 2020-10-28 10:54:02

网友_飞驰人生：听某些小区反映，钟楼住建局目前开发了一个钟楼区住宅物业管理系统正在推广中，这个新系统里面包含有哪些内容呢？ 2020-10-28 10:55:02

芮春祥：该系统主要内容包括首页（党建引领、小区概况、事务决策、财务公示、报修服务、投诉建议、绑定房产、政策法规）、缴费（物业费、电梯费、车位费）、便民电话、我的（业主信息、我的投诉单、我的房屋、我的报修单、我的车位、设置）几大板块。 2020-10-28 10:56:12

网友_我的中国心：钟楼区住宅物业管理系统现在接了几个小区？什么时候大面积接入？ 2020-10-28 10:57:03

李恒栋：目前，已在各街道（镇）分别选择1个小区进行试点接入工作，分别为邹区镇水岸馨苑、北港街道青枫壹号、新闸街道新裕花苑二期、五星街道花园西郡、永红街道万博花苑、西林街道路劲城市印象、南大街街道乐颐大厦、荷花池街道万福花园，后续又接入了北港街道景瑞英郡和五星街道星都景苑。计划2021年—2022年，推进完成全区50%以上住宅小区系统接入工作；2025年前实现系统接入全覆盖。 2020-10-28 10:58:03

主持人：各位网友，由于时间关系，今天尚未解答的一些问题我们会在访谈后续答复栏一一进行回复，本期在线访谈到此结束。我们下期再见！ 2020-10-28 10:59:22

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