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主持人：各位嘉宾、各位网友，大家上午好！欢迎光临本次武进区住建局在线访谈！ 2016-08-10 10:00:35

主持人： 2016年，武进区物业管理工作要以完善物业考核、要通过部门联动联合执法水平、物业失信行为惩戒等系列举措，进一步提高物业管理质量，优化物业管理社会环境。要通过业务培训指导、严格资质资格管理、规范制度、开展物业项目评优等，推动物业行业发展，物业管理队伍水平提高，为小区业主提供更加优质满意的物业环境。今天，我们邀请到武进区住建局的相关领导就武进物业管理工作和大家进行在线交流。下面请嘉宾们先作一下自我介绍。 2016-08-10 10:06:21

李媛：大家好，我是武进区住建局副局长李媛。 2016-08-10 10:07:06

鲁东：大家好，我是武进区房管处主任鲁东。 2016-08-10 10:07:21

季峰：大家好，我是武进区房管处副主任季峰。 2016-08-10 10:07:49

主持人：好的，今天在线交流时间约为一个小时，欢迎广大网友踊跃提问！下面开始提问！ 2016-08-10 10:08:14

网友_健儿：武进区物业管理工作实施了物业管理的“属地化”，那么，实施以来在哪些方面有变化？ 2016-08-10 10:08:48

李媛： 1、武进区政府出台了《武进区关于深入推进物业管理工作的实施意见》，明确了属地化工作的目标任务、属地政府和相关部门的职责分工、工作实施步骤、工作要求等，为物业属地化管理指明了方向。2、在全区范围内，逐步落实了物业属地化工作机构和人员，具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责。真正做到物业属地管理全覆盖。3、建立了区、镇（街道、开发区）、社区三级物业管理矛盾纠纷投诉调解机制，并在区信访局一楼社管中心专门设立物业纠纷调解委员会，接受并解决。4、建立了全区物业管理工作考核机制。按照武进区政府出台的《武进区住宅小区物业管理工作考核办法（试行）的通知》要求，武进区成立了物业管理工作考评组，由区政府分管领导任组长，区各职能部门为成员单位的工作组，对各镇人民政府（街道办事处、高新北区管理处）和区各职能部门物业管理工作进行考核。区考评组每季度对考核情况进行汇总，根据得分进行排名并书面通报，并将考核成绩纳入全区年终考评体系。 2016-08-10 10:16:25

网友_行云流水：政府部门综合执法进小区给我们的管理带来哪些变化？ 2016-08-10 10:09:18

鲁东：由于一些法规的交叉，小区内行政执法往往会出现条块分割、互相推诿现象，有时容易出现“执法真空”。通过政府综合执法进小区建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。有助于让有执法权的相关政府职能部门介入小区管理，各部门按照职责分工，建立有效的物业服务投诉受理和纠纷处理机制，充分发挥多部门联动、合力的作用，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区的建设。 2016-08-10 10:14:18

网友_来吧来吧：对于不同类型的小区，我们相应的有哪些物业管理标准？ 2016-08-10 10:09:55

季峰： 1、对于有物业的住宅小区，按照“五级三类”的标准，由物业企业按照物价部门核定的《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》提供相应物业服务。 2、对于没有物业的住宅小区或者老小区，一方面积极指导成立业主委员会，或者物业管理委员会，发挥业委会和物管会的自治功能；另一方面，把这类没有物业的小区纳入城市长效网格式管理，由属地政府负责做好小区日常管理维护工作。 2016-08-10 10:14:01

网友_采采：通过提高服务水平让业主满意，从而减少拖欠物业费的现象，但是对于一些恶意欠缴物业费的业主，目前主管部门有什么新的办法？ 2016-08-10 10:14:14

季峰： 1、自2013年9月1号开始，武进区按照省、市新条例的相关要求，在业主申请二手房转移登记时如有欠缴物业费情况的，须由房屋所在小区的物业服务企业出具物业费缴纳证明后才能办理房屋过户手续。2、常州市房管局已和常州市中级人民法院进行了业务对接，对于恶意欠缴物业费的业主，今年各区法院将针对此类诉述进行专项受理，并通过法院判决的形式来处理恶意拖欠物业费的问题。 2016-08-10 10:18:22

网友_洋娃娃：对物业管理企业的失信行为，作为物业行业主管部门有何措施？ 2016-08-10 10:15:10

鲁东：目前，我市物业管理行政主管部门，对物业企业的诚信考核分为两个层级，一是对于企业合同履约情况的考核，二是对物业项目经理的考核，考核由物业管理项目所在地的乡镇（街道）物管科负责考核，并统一向物业管理部门上报考核结果。对于失信的物业企业将会在物业管理项目招投标、物业资质年审及升级、物业项目评优评先等方面受到限制。 2016-08-10 10:18:51

网友_笑到最后：武进区的物业管理项目创优评先上有何突破？ 2016-08-10 10:17:14

李媛：目前，为了更好地提升全区的老小区、次新小区的管理水平，武进区物业主管部门在立足武进区物业管理行业实际的情况下，从2016年开始，暂定3年时间，开展全区物业管理项目优秀项目创建工作，每年评选出3-4个物业管理优秀项目。对首创或复验通过的达标项目，将颁发区级物业管理优秀项目称号并予以通报表扬，并在区主要媒体上公布。对获得区级物业管理优秀项目称号的企业按项目对企业进行资金奖励，通过以奖代补的形势促进武进区物业管理项目争先创优，提升管理水平。 2016-08-10 10:22:34

网友_幽幽蓝：物业纠纷复杂而且涉及面广，一旦处理不好往往会引发群体性事件，物业主管部门是如何调处矛盾的？ 2016-08-10 10:19:35

季峰：通过主动预防、快速反应，充分发挥镇、社区、物业几方联席会议制度和区、镇“社会矛盾大调解”机制的积极作用，尤其是对一些重大、疑难问题，如小区停车收费、车库违规使用、物业企业扣缴业主装修保证金及相关住宅小区物业管理历史遗留问题，通过区镇联动、部门联动，及时组织相关单位商讨解决方案，较好地化解了矛盾。相关职能科室都在第一时间根据反映内容传递给属地物管科、相关部门和企业，做到了件件查明情况、事事得到落实或整改，大力维护了全区物业管理环境的和谐稳定。 2016-08-10 10:24:51

网友_白云：物业市场主体良莠不齐，物业主管部门是如何推进物业市场健康发展的？ 2016-08-10 10:20:14

鲁东：我们通过进一步规范前期物业招投标管理，加强现场监管和合同备案管理，积极维护市场公平、公正、公开。武进区前期物业招投标市场硬件、软件建设到位并投用。与此同时，我们还将对物业项目和企业的日常考核与物业企业的资质资格管理紧密相联，增强对企业管理的有效性，并着力规范物业项目承接验收工作，让物业企业从源头上参与项目验收，尽可能地避免因开发商建设质量问题或前一管理单位交接不善，造成后期管理责任不清的问题。 2016-08-10 10:25:41

网友_公子胜：物业管理工作需要全社会的共同支持和配合，作为物业主管部门是如何营造物业管理工作的良好氛围的？ 2016-08-10 10:24:02

李媛：我们以法规宣贯为主导，深入小区和商业广场开展集中政策宣传。平时，还利用小区电子屏滚动宣传物业管理常识，对业主权益与义务、“花钱买服务”、房屋使用安全等方面知识进行普及宣传；运用网络、报纸、电视等媒体，通过政策解读、案例分析、正反典型宣传，让全社会正确认知物业管理内涵、各方主体职责。 2016-08-10 10:27:49

网友_飞鱼儿：物业主管部门如何强化属地化管理和职能管理？ 2016-08-10 10:29:27

李媛：根据《武进区住宅小区物业管理工作考核办法》，武进区对全区各镇（街道）及物业管理相关职能部门进行考核，通过明确考核内容，指引各镇、各部门抓住年度工作重点，着力工作流程和管理制度建设，促进各自工作职责的履行。与此同时，物业管理工作已纳入区政府对各镇（开发区、街道）和各有关职能部门考核目标。针对物业管理业主自治主体缺失问题，我们通过“点对点”上门指导的方式，推进属地政府有计划地开展辖区内业主委员会（物业管理委员会）的成立、换届工作。 2016-08-10 10:34:58

网友_人来风：武进区住宅小区较多，随着时间的推移，好多小区进入了“老龄化”，各类房屋维修问题显现，对属于住宅共用部位、共用设施设备过了保修期的可以申请使用住宅专项维修资金，那么我想问一下，应该也是好多业主希望了解的，那就是武进区住宅专项维修资金申请使用的程序是怎样的？ 2016-08-10 10:29:58

鲁东：（1）申请人向区物管科申报维修项目，区物管科组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式；（2）属于维修资金使用范围的，申请人应当提出维修资金使用方案（维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容），编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可；（3）申请人持维修资金使用方案、征求业主意见表等有关材料向区物管科提出维修资金使用申请；（4）区物管科审核申报材料，对符合条件的，组织进行公示（公示时间为七日），公示期满无异议的，出具准予使用通知书；（5）申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后，办理维修资金结算手续；（6）对符合维修资金划转条件的，区物管科组织进行公示（公示时间为七日），公示期满将维修资金划至维修单位。 2016-08-10 10:38:54

网友_江南渔夫：目前在小区里，有部分业主会因为家中失窃、停在小区里的车辆被盗或损坏而要求物业公司赔偿，更有甚者可能会因此拒缴物业费。那么物业服务企业是否应对业主人身和财产损害负责？ 2016-08-10 10:30:29

季峰：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则不承担法律责任。现实生活中，发生“业主家中失窃”这种情况，要看物业服务企业是按照物业服务合同提供相应的物业管理服务，如果物业服务企业严格按照合同中的约定事项做好公共秩序维护工作，并有相关记录作为佐证，则不应由物业服务企业承担赔偿责任。但如果物业服务企业没有履行合同中的约定事项，则应承担一部分责任，双方可自行协商，也可申请人民法院裁定。至于“停在小区里的车辆被盗或损坏”这种情况，要看物业服务企业是否对车辆负有保管的责任,如果在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，就形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，对于在保管期间发生的保管不善造成保管物毁损的，保管人即物业服务企业应当承担赔偿责任。所以，此类情况不能一概而论，要视物业服务企业和业主签订的相关合同关系内容而定，业主可通过合法途径主张自身合法权益，但不能以此拒缴物业费。 2016-08-10 10:40:51

网友_健康天使：现在有很多业主对物业费缴纳问题比较关注，比如住宅小区的物业公共服务费该从何时开始交纳？长期不入住，物业费是否可以享受折扣优惠？ 2016-08-10 10:44:22

李媛：业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间。因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳，优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月；业主大会成立后，物业公共服务费的优惠办法由业主大会与物业服务企业约定。 2016-08-10 10:48:42

网友_翰墨缘：目前，有些小区业主对小区物业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营表示不解？那么，业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？例如在房屋屋顶架设广告牌等，收益怎么分配？ 2016-08-10 10:49:19

鲁东：利用业主共有的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。按照《常州市市区物业服务收费管理实施办法》规定：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 2016-08-10 10:54:17

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