今年以来，国家连续出台的宏观调控措施已初见成效，全市房地产开发投资增速明显回落，房地产价格在高位趋稳，投机性需求得到遏制，市场供求回归平衡。随着调控措施的继续落实，预计我市全年房地产开发投资将继续保持增长态势，商品房价格涨势趋向平稳，价格涨幅将明显低于上年。
一、1-9月份房地产开发投资的现状
1、房地产开发增长过猛的势头得到初步遏制。2005年，在宏观调控政策作用下，我市房地产投资增速明显回落，1-9月份全市完成房地产开发投资74.5亿元，同比增长32.1%，增幅比去年同期下降29个百分点；商品房屋新开工面积280万平方米，仅相当于去年6个月的新开工量，同比减少70万平方米，下降19.9%。
2、市场供求状况有所改善。随着宏观调控方向由抑制房地产开发投资向控制房地产需求的转移，房地产市场供求形势也随之发生变化，商品住宅由供不应求向供过于求转变。据统计，三季度我市商品房竣工面积明显增多，扭转了上半年房屋竣工面积持续下降的局面。1-9月份，全市商品房屋竣工面积达134.3万平方米，同比增长26.5%。与此同时，全市商品房供应较为充裕，市区登记备案的可供预售商品房面积达210万平方米，其中住宅140万平方米（不包括经济适用房）。在这些因素的综合作用下，上半年商品房市场出现的供不应求状况得到了有效缓解。
3、商品房价格涨幅呈回落态势。三季度，在“国八条”的作用下，我市商品房价格虽然仍小幅上涨，但涨幅却呈逐月回落的态势。据统计，1-9月份我市商品房住宅预销售平均价格为3343元/平方米，同比上涨15%，价格比上半年上涨85元/平方米，比1-4月份上涨133元/平方米，但涨幅较上半年低了9.5个百分点，比1-4月份低了33.8个百分点。
4、银行风险有所化解。从开发商投融资渠道的变化来看，逐渐倾向企业自筹和商品房预收款，银行贷款比例呈下降趋势，信贷风险有所降低。1-9月，全市房地产开发投资当年到位资金111.3亿元，其中，国内贷款12.7亿元，同比下降3.6%，占本年到位资金的比重为11.4%，比去年同期下降4.3个百分点；企业自筹资金22.2亿元，同比增长67.7%，占本年到位资金的比重为19.9%，比去年同期提高4.1个百分点；定金及预收款76.4亿元，同比增长33.8%，占本年到位资金的比重为68.6%，比去年同期提高0.5个百分点。
二、房地产业发展中存在的隐患
1、市场观望气氛浓厚。在宏观调控政策的巨大压力下，开发商、投资者与消费者开始了博弈，消费者普遍将国家对房地产的宏观调控简单地理解为降低房价，担心没等到价格“谷底”就购房将来会后悔，于是“守株待兔”，与开发商和投资者打“心理战”和“时间战”，耐心等待其资金链断裂前价格“大跳水”的到来；许多开发商和投资者怕提前“贱卖”利润受损，持续“捂盘”，等待市场回暖。市场各方利益的较量如火如荼，心理预期发生了较大变化，楼市观望气氛渐浓。
2、新开楼盘预售速度放慢。宏观调控措施对房地产市场的影响正逐步显现，投机炒作房地产的行为得到有效遏制，百姓自住需求购买行为推迟，市场由热趋冷进入盘整期，楼市也由卖方市场重回买方市场。4月份后，我市新开楼盘预售速度明显放慢，成交量急剧萎缩，排队抢购现象已不复存在。据统计，1-9月份全市预售商品房建筑面积239.6万平方米，占新开工商品房施工面积的比重达85.5%，比一季度回落66个百分点。从市区商品房住宅预售登记资料来看，三季度预售商品房42.2万平方米，比一季度下降28.7%，比二季度略有增长。
3、空置房面积呈上升趋势。随着房地产市场需求的变化和商品房竣工项目的大量推出，今年6月份，我市商品房空置面积在连续四年负增长后首次出现增长，并且呈现不断上升的态势。1-9月份，全市商品房空置面积达15.9万平方米，同比增长3.4%，比年初增长29.3%。
4、房价依然偏高。为应对当前销售市场的持续降温，一部分开发商采用“捂盘”策略，而另一部分开发商开始采用降价策略来刺激销售，各种优惠促销手段不断见诸于各个新开楼盘。但从总体上来看，相对于老百姓的收入而言，目前我市商品房住宅平均销售价格依然偏高。在市区范围内，中心城区及其附近的商品住宅预售平均价格均超过了4000元/平方米，个别楼盘均价甚至超过了6000元/平方米；销售价格在3500元/平方米左右的楼盘大多分布在城市的外围，并且现在也已经屈指可数；个别均价低于3000元/平方米的低价位楼盘，则主要集中在武进区的横山桥镇、郑陆镇、洛阳镇等相对偏远的乡镇。
三、房地产市场走势展望
1、房地产投资将保持较快的增长态势。1-9月份，我市房地产开发在建项目计划总投资达274.2亿元，同比增长32.6%；本年计划完成投资133亿元，同比增长36.9%。因此，预计四季度全市房地产开发投资仍将保持较快的增长势头，全年增幅将保持在30%左右。
2、商品房竣工面积大幅上升。1-9月份，全市房屋施工面积达956.7万平方米，与去年全年总量持平，同比增长31.2%，其中上年结转项目施工面积达676.6万平方米，同比增长78.4%。如果60%的结转项目在今年年内竣工并实现销售，则全年竣工房屋面积将创纪录的达到400万平方米左右，同比增长50%以上。商品房竣工面积大幅上升，将进一步改变商品房的供求状况，对商品房市场的消化能力也将是一次检验。
3、空置商品房将明显增加。竣工面积的大幅增加，无疑给当前处于观望状态的房地产市场带来较大的压力，部分楼盘将出现滞销情况。1-9月份，我市商品房竣工面积已经大大超过销售面积，预计全年空置房面积将会比去年有明显增加。 （撰稿人：吴晓燕 核稿人：吴煜）
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