市场升温快发展 借势发力再奋蹄
2003年，常州房地产市场在“过热”与“泡沫”的争议中，度过了持续升温、快速发展的一年，虽然SARS疫情的冲击和住房信贷的紧缩对房地产市场的发展带来了一定的影响，但全市房地产开发投资依然保持了快速增长，特别是商品房建设规模进一步扩大，市场供需总量和供求结构基本保持平衡，住房空置面积持续减少，市场销售价格稳步上升，经济适用房建设速度有所加快，表明房地产市场正沿着快速、有序的轨道健康运行。
2003年回首：市场升温，发展加快
1、开发投资稳步增长，建设规模快速扩大。伴随着特大型城市建设和旧城改造步伐的不断加快，我市城市房屋拆迁规模持续扩大，带动了房地产开发投资的迅速扩张。2003年，全市完成房地产开发投资52.8亿元，同比增长28.6%，占同期全社会固定资产投资的11.8%，投资总额继续居各行业前列。全年在建商品房屋施工面积达645万平方米，比上年增长22.6%，其中新开工面积374.4万平方米，比上年增长56.8%；在建商品房住宅施工面积489万平方米，比上年增长11.3%，其中新开工面积278.5万平方米，比上年增长41.6%。
2、市场需求日趋旺盛，销售价格明显上涨。国民经济的快速发展和城市化步伐的积极推进，进一步刺激了市场需求的增长；另一方面，由于受商品房建设周期的影响，2003年竣工面积下降，使可供销售的现房面积相对减少，在一定程度上推动了商品房销售价格的不断攀升，尤其是新开楼盘商品房（期房）预售价格更是步步走高。2003年，全市商品房屋竣工面积为249.2万平方米，同比下降7.3%，其中住宅商品房竣工190.6万平方米，同比下降16%；全市累计销售商品房（现房）面积205.9万平方米，比去年同期下降了17%，其中住宅销售面积170.5万平方米，同比下降23.8%。2003年，全市商品房现房每平方米综合平均销售价格达2186元，比上年上涨了16.7%，其中商品房住宅平均销售价格达1944元，比上年上涨10.9%。
3、空置面积大幅下降，经济适用房迅速启动。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积逐月减少，这成为2003年我市房地产市场的一大特点。截止12月底，全市商品房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%，其中住宅空置8.75万平方米，同比下降74%。为了缓解因大量拆迁而引起的商品房屋紧俏、价格持续上涨状况，让更多的中低收入者能够买得起、住得上房，政府启动了建设规模近30万平方米的经济适用房——蓝天小区工程，并于2003年10月10日以每平方米1800元的价格接受市民的申购，此价格大大低于同类地段房价，有效地缓解了我市商品房供求矛盾。
4、开发结构因市调整，商业地产加速发展。房地产市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动。随着城市化进程的不断发展，我市一些新兴的商业圈逐步形成，大大刺激了各类民间资本投资商业地产的积极性，商业地产开始直逼长期占据霸主地位的住宅业，进入了新一轮快速发展阶段。2003年，全市在建商业营业用房施工面积达93.6万平方米，比上年增长71.6%，其中新开工面积达59.5万平方米，同比增长108.1%；办公楼施工面积达33.4万平方米，比上年增长194.3%，其中新开工面积20万平方米，比上年增长409%，均大大高于同期住宅商品房增长速度。
5、各路资金竞相涌入，市场竞争更趋激烈。房地产市场的持续火爆，引发各路诸侯进军房地产市场，一批有实力的外资、外地、外行企业纷纷抢滩常州，加盟房地产业，使我市房地产开发资金相对充裕，2003年，全市房地产开发实际到位资金105.6亿元，同比增长62%，大大超过同期房地产开发完成投资额，其中定金及预收款达59.8亿元，同比增长63.8%，占资金来源总额的56.7%；银行贷款19.2亿元，同比增长102.1%；利用外资1.4亿元，同比增长155.1%。各路资金的竞相涌入，也使土地资源的竞争更加激烈，竞标、拍卖土地价格频频创出新高。红梅生活区地块出让最终以高于低价1.6倍的价格成交，每平方米突破1750元；建筑构件厂每平方米成交价格超过2000元，个别地块每平方米价格甚至接近2500元。
2004年展望：持续发展，顺势而为
1、市场持续繁荣。房地产业增长的连续性和稳定性，对保持宏观经济的良好局面起着重要的作用。目前，我市房地产市场消费需求旺盛，投资实力增强，既有吸纳新上市商品房的能力，也有消化积压商品房的能力，因此，房地产业还具有较大的发展潜力。从2003年房地产开发新开工面积、预销售情况及商品房空置率等多项统计指标分析，预计2004年全市房地产开发投资仍将保持较快的增速，形成房地产投资增长率略大于消费增长率、供略大于求的市场局面，这对于促进房地产业的健康发展、刺激经济的快速增长和适度调控房地产价格是较为有利的。
2、供需渐趋平衡。与前几年土地供应量基本持平或略有增长有所不同的是，2004年供应量将创出历史新高。目前，政府计划出让的土地总量达到370万平方米，相当于2003年的两倍，特别是近两年新北区在建、在售住宅总建筑面积已达400万平方米以上，可供销售商品房住宅4万套左右，住宅供应紧张局面将得到明显缓解。另一方面，常州正掀起新一轮建设高潮，越来越多的市区居民因为旧城改造或城建拆迁，搬出了原来的老房子，对其中相当一部分市民而言，市中心每平方米4000元左右的房子是可望而不可及的，中低价房才是普通百姓量体裁衣的选择。近年来，我市政府高度重视房屋供给结构的调整，积极鼓励、引导房地产企业开发适合大多数中低收入家庭的中、低价商品住宅，并从2004年开始，每年提供10万平方米的中小户型房源，按成本价提供给中低收入家庭，以有效地满足不同收入阶层的住房消费需要，保持商品房市场供需结构的基本平衡。预计2004年我市房地产市场将有充足的住宅供给量，同时，商品房供应结构将进一步调整，总体供求关系将趋于平衡。
3、房价稳中有升。城市拆迁和改善型住宅消费倾向，使越来越多的人加入到以小换大、卖旧买新的行列，旺盛的市场需求将继续推动房价的上扬。在土地市场供求上，近年来，我市建设用地稀缺化程度不断提高，新土地政策既创造了一个较为规范的市场环境，也不可避免地推动了土地成本和房产价格的上扬，特别是随着房地产市场的逐渐成熟，住宅市场的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品位竞争，开发企业往往在房屋的规划、设计、配套设施及周边环境等方面加大投资，而新型环保材料、进口材料的应用，也势必在提升住宅质量的同时，使建筑材料成本上升，在一定程度上也带动了房价上涨。
4、发展仍需谨慎。房地产业作为高风险产业，正处于“风险”和“问题”的高发区，为此，在分析房地产业的发展前景时，一定要保持清醒的头脑，既要看到行业整体上的健康发展，又要看到发展中存在的各种问题；既要看到快速发展产生的积极作用，又要看到高速增长所带来的副作用。前几年，我市房地产投资一直保持了良性发展的态势，但从2003年下半年起，随着新开工楼盘的增多，房地产业发展潜藏了滑向过热的危险，如不加以调控，将会真正形成房地产业的过热发展。因此，政府有关主管部门在批地和立项时，要认真审查把关，有效地进行调查，通过宏观控制土地供应数量和开工面积数量等措施，抓好房地产发展规模的总量控制。作为房地产开发企业，更要做好充分的市场调查，把项目定位搞准确，有针对性地开发相应的产品，避免出现有房卖不掉或有人买不到房的“消费断层”和“供需错位”现象。（校对人：吴晓燕）
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