改革开放前，我国实行实物分配、低租金的福利性城镇住房制度，在“先生产、后生活”的思想指导下，住房建设投资受到严格限制，城镇居民住房普遍紧张，到1978年，我市城镇人均居住面积仅3.5平方米，比建国初期下降0.7平方米，住房供给不足成为严重的社会问题。改革开放以后，随着住房制度改革步伐的明显加快，我市以住宅为主的房地产市场迅速发育，房地产业开始步入高速发展阶段，大量城镇居民实现了“居者有其屋”的梦想。十多年来，全市约有30多万户居民乔迁新居，城镇人均居住面积提高到21.77平方米，房地产业在改善人民居民条件、提升城市功能品位的同时，为城市经济社会发展和居民生活质量提高作出了巨大的贡献，日益成为推动国民经济稳步发展重要的支柱产业。

（一）房地产企业实力显著增强。二十世纪九十年代初是我市房地产业发展的起步阶段，当时全市仅有房地产开发企业10多家，从业人员百余人，开发业务主要以政府为主体的住宅小区建设和单位集资建房为主。1994年7月，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确在全国普遍推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房。在《决定》的推动下，我市城镇住房制度改革步伐明显加快，房地产开发企业队伍迅速壮大，并逐步形成了以国有与集体经济为主体的多种经济成份并存格局的房地产开发队伍，1996年，全市开发企业数量突破100家，达到101家，从业人员2800多人。1997年至2002年是我市房地产业调整前行的6年，期间国家一方面推动住房制度改革，另一方面加强对固定资产投资的宏观调控，房地产业的发展速度有所放缓，6年内全市仅增加26家开发企业。2003年以来，随着城市化进程的加快和城市建设力度的加大，我市房地产业进入了黄金发展时期，房地产开发企业数量不断增加，实力持续壮大。2007年末，全市纳入统计的房地产开发企业达到240家，比2002年增加113家，其中一二级资质企业41家，比2002年增加27家。房地产企业资本金达93.1亿元，比2002年扩大了4倍；资产总量达776.2亿元，5年内年均增长44.2%。2007年，房地产企业实现主营业务收入171.4亿元，相当于2002年的3.7倍；实现利润18.8亿元，相当于2002年的8.9倍。

（二）房地产投资主体日趋多元。房地产业是伴随着改革开放的大潮成长起来的，上世纪九十年代初起步阶段，我市房地产开发企业的所有制结构比较单一，国有企业占据了绝对主体地位。之后随着改革力度的逐步加大，政府对非国有房地产企业的行政限制逐渐减少，政策环境日益宽松，国有房地产开发企业所享有的行政优势逐渐消失，非国有房地产企业的竞争力显著增强，全市房地产投资主体呈现出“国退民进”的变化格局，民营经济、股份制经济以及外商和港澳台投资经济从无到有，从少到多，逐步形成了国有、民营、外资等多种经济类型共同支撑的多元化投资主体格局。1996年末，全市101家房地产开发企业中，国有企业43家，集体企业25家，其它经济类型企业33家，分别占42.6%、24.7%和32.7%。到2007年，全市纳入统计的240家开发企业中，国有及国有独资公司8家，股份合作、股份有限公司和其他有限责任83家，港澳台、外商投资企业49家，私营股份有限公司和私营有限责任公司等100家，国资、民资、外资及港澳台投资企业所占比重分别为3.3%、76.3%和20.4%，民营企业占据了绝大多数。近年来，随着土地公开拍卖制度的进一步深化，房地产逐渐由区域型经济向开放型、全球化经济转变，我市许多房地产开发企业走出常州谋求更大发展，外地房地产企业也陆续强势登陆我市，大规模参与住宅和商业区建设项目，推动了房地产业的快速发展，形成了我市商品房开发建设的新格局。

（三）商品房建设规模明显扩大。随着住房分配制度改革的逐步深入，特别是1998年启动的以取消福利分房、实现居民住宅货币化和私有化为核心的住房制度改革，使得延续40多年的福利分房制度淡出历史舞台，住房市场逐步成为城镇居民实现住房需求的主要载体，全市以商品房销售为主的住房一级市场快速发展，出资购买商品住宅的居民家庭日益增多，居民自购房在全部商品房销售面积和总额中所占比重明显上升。在需求推动和市场机制作用下，我市房地产业投资规模、商品房开发面积以及竣工销售面积直线上升，1990年到2007年，全市房地产开发投资由9384万元提高到225.05亿元，年均增长38%；房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占比重由4.1%上升到18.7%，提高了14.6个百分点；在建商品房屋施工面积由34.1万平方米扩大到2190.3万平方米，年均增长27.7%。17年间，累计向社会提供竣工商品房屋3710.4万平方米，年均增长22.6%，其中住宅2929.8万平方米，年均增长21.9%；累计销售商品房屋面积2989.2万平方米，年均增长43.1%，其中住宅销售面积2511.1万平方米，年均增长42.1%。商品房销售价格稳中有升，全市商品房住宅平均销售价格由1990年的700元/平方米提高到2007年的3765元/平方米，年均上涨幅度达到10.9%。

（四）居民住房条件显著改善。我市各级政府十分注重城市居民住房条件的改善，从上世纪六七十年代开始，在全国率先启动居民新村建设，建成了清凉、劳动、电子、朝阳等一批住宅区。十一届三中全会以后，随着城市化进程的不断加快和九十年代中期住房制度改革的逐步推进，我市房地产业进入了突飞猛进的发展时期，一大批功能齐全、设施配套、生活便利、环境优雅的住宅小区相继建成，为装点美化城市、改善人民群众的住房条件和居住环境发挥了重要的作用。1990年至2007年，全市完成住宅建设投资643.8亿元，占房地产开发投资的71.7%；建成住宅2929.8万平方米，占商品房竣工面积的79%。为解决中低收入居民住房和危房户、困难户的住房问题，我市加大解危解困房和经济适用住房的建设力度，努力缓解住房困难矛盾。在房地产业快速发展的带动下，城市居民的住宅状况有了极大的改善，绝大多数城市居民家庭圆了改善住房条件的梦，几代同堂共居一室基本成为历史，许多家庭在实现了居者“忧”其屋向居者“有”其屋的跨越后，进一步向居者“优”其屋乃至居者“又”其屋的方向转变，城镇居民人均居住面积由1990年末的13.2平方米提高到2007年21.8平方米，居民家庭住房私有化率达到95%，住房成套率达85.7%，有27.6%的居民家庭拥有三居室及以上住房，有12%的居民家庭拥有两套以上住房。

（五）城市化建设进程明显加快。改革开放特别是上世纪九十年代以来，随着市场经济步伐的不断加快和户籍制度的逐步松动，我市城市人口以平均每年增加10万人左右的速度不断扩张，非农业人口由1990年的 81.4万人增加到2007年的264.8万人。在这个过程中，房地产开发平均每年竣工160多万平方米商品房住宅，形成了一大批规模较大的住宅区和商业区，在增加老城居民住房面积的同时，部分解决了因城市扩容引起的城市增量人口的居住问题，大大提高了城市化水平，并对扩大城市承载能力、吸纳外来人口、缓解城市住房紧张作出了不可忽视的贡献。房地产开发还有效促进了城市空间结构的调整和扩大，特别是通过实现城市土地资源的置换，有效强化了城市功能，扩大了城市规模，提升了城市档次，改善了环境质量，最近十多年间，锻造厂、铸造厂、水泥厂、炼焦制气厂等原先集中在市中心的企业纷纷搬离市区，取而代之的是以居住区连片开发、街区配套建设、高档标志性建筑为主要形式的房地产开发。通过多年的建设和开发，目前我城市功能分区初见雏形，步行商业街、专业特色商品街、新型居民小区、商务区等不断涌现，连锁经营、品牌专营、大型超市、社区服务系统等新型商业业态随处可见，高品质楼盘在城市的每一个角落崛起，不仅使城市半径和空间布局发生了颠覆性的变化，也使龙城人的居住品质、活动范围、生活习惯得到了全方位的提升。

（撰稿人：吴小燕　核稿人：恽东玉）