物业服务企业能否顺利交接，事关小区物业服务稳定性和业主利益。常州市曾发生过多起物业公司突然撤出、小区物业短期没人管现象。也有物业企业退出后拒交甚至损毁相关账目、资料，给顺利接管造成障碍。更甚者，出现物业企业赖着不走或强行接管等恶劣事件。
对此，《条例》对前期和后期物管分别出台了条款，进行了规范。
前期物业退出应提前半年书面告知
对于前期物管退出，《条例》规定，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，一般不超过3年。合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业企业，物业企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知另一方当事人和辖市（区）物业主管部门、街办（镇政府），并在小区内显著位置公告。
前期物管期间，物业企业退出的，新物业企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业企业退出小区6个月前，应当书面告知业主及街办（镇政府）。街办（镇政府）应当在物业企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。
《条例》第43条明确，无论是前期或后期管理，物业企业发生“物业服务合同依法、依约解除的；经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业企业应当退出的；物业企业营业执照被依法吊销的；依法不得继续从事物业服务活动的其他情形”等，应当在15日内退出小区。
鼓励聘请第三方机构进行承接查验
良好的交接查验制度，是减少责任扯皮、纠纷的有效手段，《条例》在这方面进行了明确。
前期物管期间，物业企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。承接查验后，建设单位应当与物业企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
前期物管期间，原物业企业与新选聘的物业企业或者业委会、物业管委会交接时，应当在辖市（区）物业主管部门、街办（镇政府）的监督下明确交接事项。
交接各方应当对小区内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的，原物业企业应当在交接前及时修复或承担相应责任。
《条例》鼓励聘请第三方机构参加物业承接查验。前期物管期间，所需费用在前期物业服务合同中约定或由建设单位承担。后期物管期间，物业企业与业委会、物业管委会均可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业企业承担，或由业主共同承担。
建物业企业应急库应对“空当期”
为应对物业企业突然撤出，小区物管出现“空当期”现象，《条例》规定，辖市（区）物业主管部门应当建立物业企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业企业纳入库中以供选择。
物业服务合同期内物业企业擅自退出，未有新物业企业承接的，由业委会或者物业管委会在应急备选库中选取一家物业企业应急，并签订应急物业服务合同；未成立业委会或者物业管委会的，由街办（镇政府）在应急备选库中选取一家应急，并签订应急物业服务合同。
应急物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准，参照原物业服务合同执行，期限不得超过1年。
业委会、物业管委会和居（村）委会应当协助应急物业企业，对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。 |
