小区物业是物业管理行为的对象，包括住宅、非住宅，小区道路、停车位等共用部位，电梯、消防等共用设施设备等。《条例》规范了对物业使用行为的管理，进一步明确了住宅小区内的禁止行为，强化了物业企业巡查制度和责任。同时，规定了物业企业、业主应当及时履行物业的维修养护义务，明确小区公共收益主要用于公共维修和维护。《条例》还明确规定，不得随意变更物业管理区域，需要更变的，必须征得全体业主“双过半”以上人数的同意。
楼道堆杂物、电动车充电等行为违法
《条例》第47条列举了单位和个人在住宅小区内的17种违法行为，大致可分为3类。
一类是关于业主使用物业的，包括：损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；将污水排入雨水管网；擅自改变物业的规划用途，违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏、擅自改变房屋外观，或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房；违反有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定出租房屋。
一类是关于公共物业使用的，包括：损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；侵占绿地、毁坏绿化或者绿化设施，或者在共用场地擅自种植；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；擅自在指定区域外设置停车泊位、停放机动车辆或者在小区共用道路上设置路障；损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口。
一类是关于小区内行为的，包括：存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品，存放、铺设超负荷物品，或者违规燃放烟花爆竹；任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧以及在公共走道、楼梯间、门厅内等共用部位焚烧；制造超过规定标准的噪声、振动或者影响他人采光、通风；擅自摆摊设点、占道经营、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电；违规饲养动物，影响小区环境卫生和业主正常生活、人身安全；擅自架设电线、电缆。
《条例》规定，对于上述这些违法行为，物业企业应当及时劝阻、制止，或向有关部门和业委会报告；未予以劝阻、制止或报告的，主管部门可处1000-5000元罚款。
业主大会、业委会以及相关业主、物业使用人，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失，也可向主管部门投诉、举报或向法院起诉。
此外，《条例》还强调了对业主装修的监督。第48条规定，业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业企业，物业企业应当告知相关禁止行为和注意事项。物业企业应当加强对小区装饰装修活动的巡查，发现违规装修的，应当予以制止或及时报告有关部门。
公共收益要单独列账、公开，主要用于小区共用部分维修
小区物业公共收益是利用物业共有部分获取的收益，主要包括小区公共道路或场地停车收取的停车费、公共区域或物业做广告收取的广告费和出租收取出租费等，这些收入归业主所有。但在实际上，很多小区的公共收益成为一笔糊涂账，有的被建设单位、物业企业侵吞或挪用，有的被业委会、物业管委会及成员私分或花掉，成为小区物管矛盾焦点之一。《条例》对此进行了详细规范。
《条例》规定，公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。由物业企业管理的，物业企业应当将公共收益单独列账；由业委会或物业管委会管理的，应当纳入业主大会或物业管委会账户。在使用上，前期物业服务期间，用于小区维修金的比例不得低于70%；成立业主大会后，主要用于小区共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等。
公共收益收支情况应当至少每半年在小区内显著位置向业主公示一次，并且接受各方监督。物业企业代管的，服务合同终止时，业委会或物业管委会应当委托专业机构审计。业委会或业主可以查询有关账簿或委托专业机构审计，审计结果应当在小区内显著位置公示15日以上。物业企业对公共收益未单独列账的，处3-10万元罚款；挪用的，给予警告，没收违法所得，可并处挪用资金2倍罚款。
物业服务企业应当履行物业维修养护义务。物业出现国家、省、市规定的必须维修养护的情形时，业主、物业企业应当及时履行维修养护义务。
物管区域变更须“两个半数”以上业主同意
物业管理区域是建设用地规划许可证确定的红线图范围，是物业管理的基础。以往，有的小区合并或分割物业管理区域，未经业主同意，也有的在变更过程中，对共用部位和共用设施设备等的使用不够明确，引发矛盾。
《条例》对此进行了规范。规定，已投入使用的物管区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物管部门提出申请。变更方案应当对变更后物管区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经小区专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。物业管理区域变更后，辖市（区）物管部门应当在小区内显著位置公告，并抄告所在地规划主管部门、街办（镇政府）和居（村）委会。 |
