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第69期关于我市城市综合体发展的发展瓶颈与破解对策

发布日期：2014-09-09 浏览次数：字号：〖大中小〗

　　民盟常州市委刘静静反映：近年来，30多个城市综合体在常州各个热点区域兴起，他们都具有体量庞大、商业业态完善、影响范围较广、聚合能力较强的特征。
　　这些城市综合体的建成对常州来说能起到几个积极作用：一是促进了土地集约使用，缓解土地资源紧张的局面；二是催化了多个新的居住生活圈，集聚了人群和业态，促进了我市多中心的发展格局；三是拓展了城市公共空间，缓解了因活动半径过大、过度依赖机动车出行而导致的城市交通压力；四是有利于改善城市形象，提升城市竞争力。
　　但是我们也应看到，目前常州城市综合体仍存在着一些发展瓶颈：
　　一、空间布局重南北、轻东西：城市综合体的选址大多集中于新北区、武进区，与常州中心公交、快速公交及未来地铁的交通规划衔接较为充分，对南北区域经济的拉动有一定的作用，但尚未能充分发挥交通枢纽型综合体模式的优越性，尚未能有效体现其对我市东、西两片区域的带动能力。
　　二、功能配比偏商业、轻文化：根据常州已建和在建的综合体项目内部布局调查，以商业尤其餐饮业为核心的开发模式仍是常州城市综合体项目的主流。根据国际经验，城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造，只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷，发挥其本应带来的经济、社会和环境效益。因此，常州城市综合体的商业功能“一业独大”的状况还有待优化。
　　三、招商运营重数量、轻质量：假设以每百万常住人口综合体数量为 3 的较低水平和常州常住人口达 450万的保守值估算，常州趋于合理的城市综合体总数应在15个左右，目前建设总量已远远超过。部分城市综合体在投入使用后，招商工作滞后、人气达不到预期，如：新北区常发广场、天宁区诺城高第等，在业内和民间也产生“综合体过剩”论。常州城市综合体开发确实存在因开发结构不合理而带来后期运营困难的风险。
　　城市综合体的成功与否取决于综合体与城市的多方面关系，另一方面，由于城市综合体对城市规划布局和发展等方面有较大影响，因此城市也将承担城市综合体开发所带来的收益或风险，这就需要城市规划对其总量、布局、规模、功能、开发强度和建设形象等方面进行适度调控。
　　通过对常州多个城市综合体的实地考察和消费体验调研，现提出以下破解对策：
　　一、以城市发展目标和布局为指引，完善格局和功能
　　城市综合体建设应以城市发展战略和目标为指引，与城市布局相融合，与商圈和各功能专项规划相互证，通过总量、结构和布局调控，既避免不必要的市场风险，又能对城市和社区发展产生最大的溢出效应。建议：一是结合常州各区域的人口、区位、交通、资源等要素聚集情况，科学布局城市综合体，着力打造一批功能复合、特色鲜明、带动力强的“城中之城”；二是充分发挥城市综合体建设在“疏老城、建新城”中的带动互补作用，并加快形成与东、西两片区域联动发展的良好格局。
　　二、与第三产业发展相互动，科学谋划开发节奏
　　良好的第三产业基础正在成为我市发展的主要驱动力，常州的文化创意、科教研发、旅游休闲等优势品牌已经连续推进实施多年，城市综合体应该与这些新兴产业和服务业相互动，通过各种业态的互动和有机结合，达到“1+1＞2”的效果。一是各区域应从自身现实基础和承载力出发，重点谋划，重点打造，条件成熟一个、开发一个，避免盲目立项、半途而废；二是在单个综合体项目的推进时序上，应根据市场需求、区域特点进行合理安排，一般处于城市核心区的城市综合体项目，在开发顺序上可先选择商业、商务等业态，而处于新城或新区等非核心区域的综合体项目，在开发顺序上应先启动住宅建设以集聚人口，然后再滚动开发商业、商务、文化娱乐等其他业态。
　　三、以政府主导、实力企业推进为原则，完善商业运营管理
　　在土地资源越来越短缺的背景下，如何实现多种产业链的联动，达到投资利润最大化，同时又能避免高投入所带来的市场风险是摆在政府和开发商面前的共同问题。建议政府部门：一要明确目标，对城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序等进行统筹规划，防止恶性竞争和外部环境效应；二要充分发挥政府职能和资源整合优势，重点主导规划审批、公共资源配置、生态环境打造、项目征地拆迁和配套扶持政策等关键环节，保证市场在配置资源中的决定作用；三要充分调动民间资本积极性，大力引进优强企业投资开发城市综合体，奠定良好的资金、技术、品牌实力基础；四要积极制定配套政策，勇于创新相应的体制机制，如：在政策方面，政府应就综合体项目实施过程中涉及的土地出让、信贷支持、税收优惠、配套费用等方面制定符合常州实际的扶持政策；在工作组织方面，建议成立城市综合体建设领导小组，并建立定期例会制度，形成多部门、多系统、多环节整合的大平台，以简化项目审批程序，及时解决难题，为城市综合体建设提供优质服务；在投资体制创新方面，可根据市场需求和区域特点，采取边投入、边建设、边经营的模式，进行分步开发、滚动发展。
　　四、与城市特色塑造相结合，带动城市功能提升
　　常州的城市自然和人文资源条件较为优越，春秋淹城遗址、古刹天宁禅寺、历史名人故居、老街古镇等文化资源和乡土遗产随处可见，旅游休闲业也比较发达，同时又是全国文明城市，目前还在申报历史文化名城，因此建议：一是将历史人文资源与城市综合体相结合,打造独具常州特色的城市综合体类型，凸显常州味道；二是将城市综合体的开发建设定位于高效生态型发展模式，即通过绿色建筑技术的广泛应用来成就绿色建筑的典范，使我市的城市综合体成为绿色建筑推广区、建筑科普教育示范区。
　　总之，城市综合体作为一种新型地产开发模式，颠覆了传统商业地产的运作方式，在常州城市综合体的开发建设过程中，如果能与城市的远景规划统筹协调，与城市特色统筹协调，挖掘尽可能多的人文和资源潜力，突出更多的绿色建筑发展理念，那么城市综合体一定会成为常州更加文明、更加和谐、更富活力的新引擎。