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第5期关于尽快出台常州市物业管理条例的建议

发布日期：2017-03-13 浏览次数：字号：〖大中小〗

　　民革常州市委赵凯、洪雨康反映：近年来，随着城镇化进程加快，物管纠纷一直高居民生类诉求前列，总的状况是“三个不满意”：业主不满意、物管企业不满意、政府不满意，物业管理方面的种种问题已经引起社会各界的关注。虽然各级政府制定了一些法律法规，如国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》以及《常州市市区物业管理实施办法》等，但随着我市房地产业快速发展，物业管理行业发展相对滞后，业主与物业服务企业的矛盾也日趋复杂多样，物业管理如今已成为最大的民生痛点之一。为此，建议我市尽快出台物业管理条例，平衡各方权利义务，进一步引导全市物业管理行业健康有序发展。
　　1.明确物业服务企业与业主的定位。从法律上而言，物业管理实质上是业主行使对物业的财产权，选聘物业服务企业来管理物业。业主与物业企业之间应该是基于物业服务合同而形成的一种类似委托与被委托的契约关系。建议在我市物业管理条例或法规中，应明确业主的“主人”地位，对物业管理享有决策权和支配权。
　　例如物业服务企业应当定期公布物业服务资金收支情况，业主提出书面质询的，要在7日内书面答复。如对物业管理行政部门责令限期公示的项目，物业服务企业拒不公示的，予以警告、罚款等处罚手段。如对业主欠缴物业费用问题，业主委员会和物业服务企业可以通过上门催缴、进行公示督促业主限期缴纳，催缴无果的，需经法律途径解决，不得采取限制出行、或者停水停电等手段影响和骚扰业主的正常生活。
　　2.明确业主、业主大会、业主委员会权利义务关系。建议明确业主基于法律可以单独享有的权利，以及需通过业主大会行使的权利范围，业主委员会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定；明确业主代表、业主大会、业主委员会的职责及禁止性行为。
　　同时，建议明确一些特殊情形：一是对于业主大会筹备组，其成员需参照业主委员会委员条件规定，无故欠缴物业费、擅自改变房屋结构、与所在的物业服务企业有利害关系等业主不得担任筹备组成员；二是应当召开临时业主大会解决的物业管理问题，经街道等行政部门责令仍未整改，应当由街道指导和召集业主召开临时会议；三是业主委员会需建立考核约束机制，明确业主委员会委员的任职条件，对业主委员会委员不具备任职条件时，其职务自行终止；四是业主有权依照法律及业主大会制定的管理规约查询业主委员会会议记录等资料。
　　3.规范建设单位和物业服务企业的行为。对于建设单位选聘的前期物业服务企业，要明确建设单位对前期物业管理企业履行物业服务合同的监管责任及连带责任。
　　政府部门应主导建立物业保修金制度，由建设单位在房屋产权初始登记之前，按照总造价的一定比例缴存物业保修金，实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由物业管理行政部门统一管理。在保修金交存期内（比如5年），建设单位不履行保修责任的情况下，从保修基金中支出维修费用，交存期满后将剩余保修金返还建设单位，避免因开发建设单位质量问题导致物业服务企业承担了本应由开发商承担的责任。
　　4.明确政府部门与物业服务企业之间的关系。政府部门，主要以物业管理行政部门为主，要建立统一的物业招标投标平台，为业主大会选聘物业服务公司提供指导和帮助。政府部门要对物业服务企业实行动态管理，定期对物业服务项目进行考核，并向社会公布考核结果，并将考核结果纳入物业服务企业信用档案，对于考核不合格的企业，限制其进入物业招投标平台。